Immobilienfinanzierung –
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Wie hoch der Tilgungssatz konkret sein sollte, ergibt sich aus dem Zeitraum, in dem Sie den Hauskredit oder das Wohnungsdarlehen abbezahlen möchten und des individuellen finanziellen Spielraums. In der Regel sollte dies spätestens mit dem Eintritt in den Ruhestand der Fall sein.

Wichtig bei der Wahl der Tilgungshöhe: Je niedriger die Zinsen, desto länger brauchen Sie mit einer bestimmten anfänglichen Tilgung, um den Hauskredit oder das Wohnungsdarlehen zurückzuzahlen. So dauert die Rückzahlung bei einem Zinsniveau von 6,0% und einer anfänglichen Tilgung von 1,0% ca. 30 Jahre. Bei einem Zinsniveau von 4,0% rechnen Sie beim gleichen Tilgungssatz schon mit ca. 40 Jahren.

Warum ist das so? Die Begründung dafür liegt in der konstanten Kreditrate zur Begleichung Ihres Annuitätendarlehens. Dies setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Durch die regelmäßige Tilgung Ihres Darlehens nimmt die Restschuld während der Laufzeit immer mehr ab. Dadurch verringert sich der Zinsanteil der Rate. Da die Rate insgesamt aber konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil kontinuierlich an. Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer – und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil langsamer als bei höheren Zinsen. Die logische Konsequenz: Sie benötigen bei gleicher anfänglicher Tilgung länger, um den Hauskredit oder das Wohnungsdarlehen zurückzuzahlen. Aus der folgenden Grafik entnehmen Sie, wie sich die gewählte Tilgungshöhe auf Ihre Darlehenslaufzeit auswirkt:

Bei der Analyse und Auswahl der optimalen Tilgungshöhe für das optimale Immobilienfinanzierungs-Konzept unterstützt Sie gerne Ihr persönlicher Finanzierungsberater.

Stand: 2016

Was sind Bereitstellungszinsen? Bereitstellungszinsen sind Gebühren, die von Ihrem Kreditinstitut auf noch nicht abgerufene Darlehensteile berechnet werden. Damit kompensiert die Bank den Verlust, der sich aus den fehlenden Zinseinnahmen für den bereits zugesicherten Nettodarlehensbetrag ergeben. In der Regel fallen diese Gebühren erst nach einem gewissen Zeitraum (der sogenannten "bereitstellungszinsfreien Zeit") an und betragen zwischen 2,4 % und 3,0 % p. a. (d.h. 0,20 % bis 0,25 % pro Monat) der nicht abgerufenen Nettodarlehenssumme.

Unvorhergesehene Ereignisse wie Materialengpässe, Lieferschwierigkeiten oder schlechte Witterungsbedingungen führen zu Verzögerungen und teils erheblichen Mehraufwendungen. Die Doppelbelastung aus Miete und Baukosten lässt Ihnen aber meist keinen großen Spielraum. Verschiebt sich die Fertigstellung einzelner Bauabschnitte, können unkalkulierbare Zusatzkosten für die Bereitstellung des noch nicht komplett abgerufenen Immobiliendarlehens auf Sie zukommen. Daher kann das Projekt Eigenheim für Bauherren schnell zur Belastungsprobe werden. Sie sollten deshalb bei der Auswahl Ihres Finanzierungspartners nicht nur auf einen günstigen Darlehenszins achten. Wichtig ist auch, dass Sie die Höhe der Bereitstellungszinsen und die Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit im Blick behalten. Einige Anbieter verlangen für bis zu 24 Monate Bereitstellung des Hauskredits oder Wohnungsdarlehens keine Gebühren. Andernfalls können sich diese Zusatzkosten als enorme Kostentreiber erweisen und den Zinsvorteil minimieren. Wir empfehlen Ihnen, mit dem Bauträger im Vorfeld einen vertraglich garantierten Fertigstellungstermin zu vereinbaren und sich so vor unnötigen Mehraufwendungen beim Hausbau zu schützen.

Die Kosten sollten bei der Auswahl Ihres Finanzierungsinstituts genau berücksichtigt werden. Ihr comdirect Finanzierungsberater berät Sie gerne zu diesem wichtigen Thema.

Stand: 2016

Reduzieren Sie frühzeitig die Restschuld Ihres Immobilienkredits: Die meisten Finanzierungsinstitute bieten die Möglichkeit, neben der planmäßigen Tilgung, die Sie jeden Monat leisten, zu bestimmten Terminen Sondertilgungen vorzunehmen. Dies lohnt sich besonders, wenn Sie in den Folgejahren regelmäßig weitere Auszahlungen erwarten – wie etwa Bonifikationen, Tantiemen oder Zinserträge. Werden diese in die Immoblienfinanzierung auch eingebracht, ergibt sich eine Verkürzung der Darlehenslaufzeit und Zinsersparnis.

Während diese Sondertilgungsoptionen bei vielen Anbietern ohne Extrakosten enthalten sind, verlangen andere Institute – insbesondere bei höheren Sondertilgungsbeträgen – zum Teil erhebliche Zinsaufschläge. Achten Sie deshalb darauf, dass Sondertilgungsmöglichkeiten auf Ihren tatsächlichen Bedarf abgestimmt und vertraglich bei Abschluss der Anschlussfinanzierung vereinbart sind.

Rechnen Sie in den nächsten Jahren jedoch mit größeren Einmalbeträgen (z. B. Firmenverkauf, Erbschaft etc.), sollten Sie sich auch überlegen, ob Sie nicht für einen Teil des Immobliendarlehens eine deutlich kürzere Sollzinsbindung wählen – zumal Sie hiermit im Regelfall sogar noch wesentlich günstigere Konditionen erzielen. Ein hervorragendes Beispiel hierfür ist das Kombi-Darlehen, bei dem Sie bis zu 50 % des Immobiliendarlehens in Form eines variabel verzinsten Sondertilgungsdarlehens aufnehmen, das Sie jederzeit zurückzahlen können.

Stand: 2016

Sämtliche Nebenkosten, die beim Bau Ihrer neuen Immobilie anfallen, sollten Sie vorab gründlich kalkulieren. Diese Kosten sind in ihrer Höhe nicht zu vernachlässigen, werden aber häufig unterschätzt.

Zur besseren Einschätzung der möglichen Kosten haben wir für Sie die wichtigsten Nebenkosten in der folgenden Übersicht zusammengestellt:

Nebenkosten beim Bau einer Immobilie

Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

Stand: 2016

Mit dem Bau der eigenen Immobilie können Sie als Bauherr nicht nur Ihre eigenen Vorstellungen von Bauunternehmen verwirklichen lassen, sondern Sie können auch selbst Hand anlegen und aktiv an der Entstehung mitwirken. Denn wer seine handwerklichen Kenntnisse und Fähigkeiten in die eigenen vier Wände steckt, kann dabei viel Geld sparen. Dennoch sollten Sie hier bedacht vorgehen und das eigene Können und den Zeitaufwand objektiv einschätzen. Denn wenn im Vorwege eingeplante Eigenleistungen doch nicht erbracht werden können, kann aus der Muskelhypothek schnell eine Nachfinanzierung werden, deren Kosten nicht eingeplant waren.

Ein Gespräch mit der beauftragten Baufirma bringt oft Klarheit über den Umfang der geplanten Muskelhypothek. Die Einbringung von Eigenleistungen in Höhe von 5 bis 10 % der Finanzierungssumme sind meist realistisch – sollten aber vom beteiligten Bauunternehmen bestätigt werden. Ebenso gilt es abzuklären, in welcher Höhe Eigenleistungen bei einem Immobilienkredit berücksichtigt werden können, da die verschiedenen Finanzierungsanbieter am Markt diese unterschiedlich bewerten.

Stand: 2016

Informieren Sie sich bereits beim Bau oder Kauf einer Immobilie über mögliche Aufwendungen in der Zukunft. Der Zeitpunkt, zu dem die Renovierung eines Gebäudebestandteils sinnvoll ist, hängt zum einen vom Alter ab, zum anderen aber auch von der besonderen Beschaffenheit der verwendeten Baustoffe sowie der Intensität der Nutzung. Die folgenden Beispiele zeigen auf, wie weit die übliche Nutzungsdauer variieren kann:

• Heizungsanlagen: 10 bis 50 Jahre
• Wasserleitungen: 25 bis 40 Jahre
• Sanitäranlagen: 15 bis 40 Jahre
• Elektroinstallationen: 20 bis 50 Jahre
• Fenster: 20 bis 50 Jahre
• Fassade: 5 bis 40 Jahre
• Dach: 20 bis 60 Jahre

Informieren Sie sich daher sehr genau, wie aufwendig die einzelnen Gebäudeteile erstellt oder bereits modernisiert wurden und wann welche Renovierungsmaßnahmen anstehen. Diese Erkenntnisse sollten entsprechend, insbesondere beim Kauf einer Immobilie, in die Kaufentscheidung und die Preisgestaltung einfließen. Damit gehen Sie im Vorfeld bösen Überraschungen aus dem Weg, wenn bereits kurz nach der Hypothekenfinanzierung neue Ausgaben durch die Renovierung drohen.

Stand: 2016

Wichtig ist, dass Sie die finanziellen Belastungen, die sich aus dem Darlehens­vertrag ergeben, tragen können, denn für die komplette Zinsbindungsphase liegt die Tilgung der Raten für das Hypothekendarlehen in Ihrer Verantwortung. Folgende Schritte sind zu beachten:

• Der Finanzierungspartner betrachtet im Rahmen der Kreditentscheidung insbesondere Ihr Einkommen und Ihre bereits bestehenden Ausgaben.
• Dazu werden nach Einreichung und Prüfung der Unterlagen mit Ihrer Einwilligung Informationen von Kreditauskunfteien, wie z.B. der SCHUFA, eingeholt.
• Zudem benötigt Ihr Finanzierungspartner Angaben zu Ihrer Identität, zum Zweck der Darlehensaufnahme, zum Zustand und Wert der zu beleihenden Immobilie, Bitte beachten Sie, dass ein Finanzierungspartner nicht zum Abschluss des Darlehensvertrags verpflichtet ist.

Die Sollzinsbindung, auch Zinsfestschreibung genannt, ist die Zeitspanne in der der Sollzins zwischen Ihnen und dem Kreditinstitut fest vereinbart ist. Sobald die Sollzinsfestschreibung abgelaufen ist, kann der Zinssatz neu verhandelt werden – alternativ können Sie das Kreditinstitut auch wechseln. Jedem Darlehensnehmer steht es außerdem nach § 489 BGB zu, nach Ablauf von 10 Jahren den Vertrag ganz oder nur teilweise kostenfrei zu kündigen.

Eine erste grobe Einschätzung kann Ihnen Ihr Finanzierungsberater im ersten Gespräch geben. Die schriftliche Finanzierungszusage für einen Immobilienkredit dauert in der Regel 1-2 Wochen ab Antragsstellung beziehungsweise sechs bis acht Arbeitstage nach Einreichung aller geforderten Unterlagen.

Das hängt u. a. davon ab, wie schnell und komplett Sie die angeforderten Unterlagen bei uns einreichen. Im Durchschnitt dauert es zwischen 6 und 8 Wochen bis es zur Auszahlung kommt.