Gewerbeimmobilie finanzieren

Gewerbeimmobilie finanzieren Gewerbeimmobilie finanzieren: So geht’s

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Eine Arztpraxis, eine Werkstatt, ein Seniorenheim oder ein Büro für das eigene Startup – Gewerbeimmobilie ist nicht gleich Gewerbeimmobilie. Aber wie unterscheidet sich eine gewerbliche Immobilienfinanzierung überhaupt von einer privaten Immobilienfinanzierung? Und kann man eine Gewerbeimmobilie ohne Eigenkapital finanzieren?

comdirect zeigt Ihnen, was Sie als Unternehmer, Freiberufler oder Existenzgründer beachten müssen und erklärt, wie Sie eine Gewerbeimmobilie finanzieren können.

Eine Gewerbeimmobilien finanzieren: Was muss beachtet werden?

Das Wichtigste zuerst: Was ist eine Gewerbeimmobilie? Es handelt sich dabei um ein Gebäude oder Grundstück, das nicht ausschließlich privat genutzt wird – das ist z.B. bei Ladengeschäften oder Bürogebäuden der Fall. Außerdem unterstützt eine Gewerbeimmobilie Freiberufler, Existenzgründer und Unternehmer in der Regel beim Erwirtschaften von Erträgen: Ein Arzt benötigt beispielsweise eine Arztpraxis, um arbeiten zu können.

Grundsätzlich ist der Ablauf der gewerblichen und der privaten Immobilienfinanzierung sehr ähnlich: Nach Antragstellung und Genehmigung der Finanzierung zahlt der Antragsteller innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes ein Darlehen an die Bank zurück – allerdings geht es bei Gewerbeimmobilien meist um weitaus höhere Darlehenssummen. Auch die Wertbeurteilung weicht von der einer privaten Immobilie ab. Anstatt mit dem Sachwertverfahren wird eine Gewerbeimmobilie durch das sogenannte Ertragswertverfahren anhand der voraussichtlich erreichbaren Netto‐Erträge bewertet. Im Ergebnis ist es deutlich komplexer, eine Gewerbeimmobilie zu finanzieren. Das bedeutet für Sie auch: Die Konditionen Ihres Kredits sind weniger vorbestimmt und müssen individuell mit der jeweiligen Bank vereinbart werden.

Welche Faktoren sind für die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie wichtig

Nicht nur die Nutzung der Immobilie, sondern auch die Art der Gewerbeimmobilie, spezielle Verordnungen am Standort oder spezifische Gesetzgebungen spielen eine Rolle bei der Gewerbefinanzierung und beeinflussen Ihre Kreditkonditionen. Ist das Objekt speziell auf das Unternehmen ausgerichtet, wurde die Nutzungsart festgelegt oder handelt es sich um einen Neubau? Wird sie anteilig als Wohnraum genutzt? Und wie steht es um die Werthaltigkeit? Informieren Sie sich über alle Details, damit Sie Ihre Finanzierung gut geplant angehen können und über die Jahre hinweg keine böse Überraschung erleben.

Die Gewerbeimmobilie wird aufgrund aktueller Rechtsvorschriften bewertet, hierin fließen sowohl bautechnische Erkenntnisse, wie auch juristische und betriebswirtschaftliche Faktoren ein. Das sog. Ertragswertverfahren bewertet die Gewerbeimmobilie durch Betrachtung der voraussichtlich erzielbaren Netto‐Erträge. Es gelten spezifische Gesetzgebungen und – je nach Standort – lokale Verordnungen für die Errichtung und Verwendung und auch für die Veräußerung von Gewerbeimmobilien.

Welche Finanzierungsformen sind bei Gewerbeimmobilien üblich?

Es gibt unterschiedliche Modelle der Finanzierungen. Dabei ist bei Gewerbeimmobilien auch eine Kombination von verschiedenen Finanzierungsformen möglich, um die Kosten zu senken oder um die besondere Situation des Unternehmers zu berücksichtigen. Übliche Darlehensarten sind hierbei Annuitäten‐ und Ratendarlehen:

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich durch seine konstante, monatlich gleichbleibende Rate während der Laufzeit aus. Zwar wird der Zinsanteil dabei stets kleiner, während der Tilgungsanteil steigt (wie in der Grafik zu sehen), allerdings beeinflusst das die Rate, die Sie als Kreditnehmer über die Jahre hinweg zahlen, nicht.

Ratendarlehen

Bei einem Ratendarlehen wird die Rate während der Laufzeit konstant geringer, da sich aufgrund der gleichbleibenden Tilgung die zu zahlenden Zinsen verringern

Annuitaetentilgung Ratentilgung

Sie können zudem auf weitere Finanzierungsmöglichkeiten und Förderungen, wie etwa ein KfW‐Unternehmerkredit, zurückgreifen. Meist bietet die lokale Industrie‐ und Handelskammer (IHK) weitere Informationen zu Finanzierungen für Gewerbetreibende an, sodass ein Gespräch mit einem Sachbearbeiter vor Ort vor dem Kauf ratsam ist – insbesondere da die Kammern aufgrund der geographischen Verteilung verschiedene Serviceleistungen anbieten.

Gerade im Bereich der Gewerbeobjekte bieten sich verschiedene Optionen an und es ist sinnvoll, die ein oder andere interessante Fördermöglichkeit zu nutzen. Mehr zum Thema Baufinanzierungen und Kredite finden Sie in unserem Baufinanzierungs‐Ratgeber.

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Sie suchen für eine Immobilie für Ihr Startup? Dann müssen Sie der Bank meist Ihr Konzept sowie Ihre Strategie detailliert vorstellen – nur so kann ein Kreditgeber Ihre Situation ausreichend bewerten und die passende Gewerbefinanzierung für Sie finden.

So funktioniert die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie

Sie möchten eine Gewerbeimmobilie erwerben? Beginnen Sie mit einer Einschätzung Ihrer finanziellen Lage sowie mit einer Kalkulation der anfallenden Kosten. Nur so wissen Sie, was Sie sich tatsächlich leisten können und können einschätzen, wie sich der Kredit über die nächsten Jahre in Ihr Leben integriert. Mögliche Konditionen für Ihren Kredit können Sie mit einem Finanzierungsrechner für die Gewerbeimmobilie durchrechnen. Im Anschluss hilft Ihnen die Beratung durch eine Bank oder ein Kreditinstitut weiter.

Für den weiteren Ablauf Ihrer Finanzierung spielt vor allem Ihre Kreditwürdigkeit eine Rolle. Denn Gewerbetreibende jeder Branche wissen: Die wirtschaftliche Situation kann sich jederzeit verschlechtern. Das ist ein Risiko, das eine Bank bei der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie möglichst minimieren möchte. Deshalb prüft die Bank als Kreditgeber nicht nur Ihre Bilanzen, sondern auch Ihre Bonität sehr genau. Die Beurteilung Ihrer Kreditwürdigkeit hilft auch Ihnen als Kreditnehmer dabei, gute sowie auf Sie zugeschnittene Konditionen für Ihren Kredit zu bekommen.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie?

Eine Vollfinanzierung ohne die Einbringung eines Eigenkapitals ist für gewerblich genutzte Immobilien sehr unüblich. In der Regel liegt die Eigenkapitalanforderung bei ca. 20 bis 30 Prozent. Es gibt vereinzelt die Möglichkeit, mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital eine Gewerbeimmobilie zu finanzieren. Das ist vor allem für junge Unternehmen und Existenzgründer interessant, die erst mit der passenden Gewerbeimmobilie den Geschäftsbetrieb aufnehmen können. Allerdings sollten Sie hier beachten, inwiefern die Ertragsziele realistisch sind und Sie die finanzielle Belastung tragen können. Denn eine Gewerbefinanzierung ohne Eigenkapital geht mit deutlich höheren Zinsen einher. Das hängt mit dem höheren Risiko zusammen. Bedenken Sie auch, dass Sie nie sicher sein können, was passiert. Ausreichendes Eigenkapital bzw. ein Sicherheitspuffer hilft Ihnen bei unerwarteten Ausgaben.

Welche Risiken gibt es, wenn ich eine Gewerbeimmobilie finanzieren möchte?

Hier sind spezielle Gewerberisiken zu beachten, die in vielen Fällen die Ertragssituation betreffen:

  • Kunden können ausbleiben
  • Starke Abnutzung der Immobilie
  • besondere Branchenrisiken
  • Standort stellt sich als ungeeignet heraus
  • Ertragsziele werden nicht erreicht

Wie werden Gewerbeimmobilien steuerlich behandelt?

Angesichts der gewerblichen Nutzung gibt es erhebliche Unterschiede bei der steuerlichen Behandlung von Gewerbeobjekten. Aufgrund der Komplexität und Vielzahl von Bestimmungen (z.B. Abschreibungen, Versteuerung von Erträgen aus Vermietung und Verpachtung) ist die Beratung durch einen Steuerberater ratsam. Beispielsweise können Modernisierungsaufwendungen unter besonderen Bedingungen vorsteuerabzugsfähig sein. Auch die Grundsteuer, die Grunderwerbsteuer oder die Steuer auf betriebliche Gewinne können wichtige steuerliche Abgaben sein. Wird Immobilie Ihrem Betriebsvermögen zugerechnet, ist zudem eine Absetzung für Abnutzung (AfA) möglich.