Baufinanzierung Zinsen

Zinsen für die Baufinanzierung Entwicklung, Höhe und wichtige Faktoren

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Wie die Höhe der Zinsen einer Baufinanzierung allerdings im Einzelfall aussieht, hängt stark von den konkreten Umständen ab. Wir verraten Ihnen die wichtigsten Faktoren.

Ein historisch niedriger Zins: Dank der aktuellen Niedrigzinsphase sind die Kreditzinsen momentan verhältnismäßig gering. Kein Grund vorschnelle Entscheidungen zu treffen, aber eine Möglichkeit, über eine günstige Baufinanzierung nachzudenken. Schließlich spielen die Zinsen gerade im Rahmen einer Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle: Ihre monatliche Rate, mit der Sie Ihr Baudarlehen abbezahlen, besteht aus Tilgung und Zinsen. Bleibt jedoch die Frage, welche Konsequenzen welche Bauzinsen für Ihre Kreditsumme haben. Und wie steht es zukünftig um die Zinsentwicklung?

Wir beantworten die wichtigsten Fragen rund um die Zinsen einer Baufinanzierung und helfen Ihnen so, Ihr Vorhaben und die Konditionen Ihres Baudarlehens zu planen.

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Baufinanzierung und welche Zinsentwicklungen sind zu erwarten?

Aktuell sind die Zinsen für eine Baufinanzierung sehr niedrig, was unter anderem mit dem Referenzzinssatz der Europäischen Zentralbank EZB zu tun hat. Mit einem Referenzzinssatz von 0 % sorgt EZB‐Präsidentin Christine Lagarde in der EU momentan für eine quasi unbegrenzte Verfügbarkeit von Investitionsmitteln.

Was Sie für die Zinsentwicklung rund um Hypothekenzinsen wissen müssen: Auch in der näheren Zukunft wird die EZB die Zinsen vermutlich auf einem sehr niedrigen Niveau halten, da z.B. der Handelsstreit zwischen den USA und China sowie auch der Brexit signifikante Risiken für die weitere gesamtwirtschaftliche Entwicklung darstellen. Darüber hinaus sind die europäischen “Problemstaaten”, unter anderem Griechenland und Italien, noch nicht ganz über den Berg und im Falle einer weiteren Eintrübung der wirtschaftlichen Lage sicherlich gefährdet. Zinserhöhungen führen zu höheren Investitionskosten und damit zu einem Nachfragerückgang nach Darlehen, sie würden in einem solchen Umfeld die wirtschaftliche Entwicklung bremsen. Das bedeutet für Sie: Bezüglich der Zinsentwicklung ist es eine gute Zeit, um eine Immobilienfinanzierung in Angriff zu nehmen.

Zinsentwicklung in der Baufinanzierung (2010 - heute)

Gut zu wissen: die verschiedenen Finanzierungsformen

Sie planen, ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu kaufen und möchten auf eine Baufinanzierung zurückgreifen? Dann haben Sie grundsätzlich die Wahl zwischen verschiedenen Finanzierungsformen:

  • Annuitätendarlehen: Hier zahlen Sie als Kreditnehmer eine monatliche Rate, mit der Sie Ihre Restschuld reduzieren. Die Rate besteht dabei aus Baukreditzinsen und Tilgung.
  • Tilgungsdarlehen: Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen nimmt die monatliche Gesamtrate hier stetig ab, da Sie Tilgungs‐ und Zinsraten getrennt bezahlen. Während die Tilgungsrate konstant bleibt, reduziert sich die Zinsrate im Verlauf der Rückzahlung.
  • Endfälliges Darlehen, auch Tilgungsaussetzungsdarlehen genannt: Sie zahlen während der Laufzeit nur monatlich die vereinbarten Zinsen. Die Tilgung begleichen Sie zum Ende der Laufzeit in einer einzigen Summe, z.B. aus einer fälligen Lebens‐ oder Rentenversicherung.

Häufig werden Immobilienfinanzierungen als Annuitätendarlehen vergeben – es gilt als die klassische Form der Baufinanzierung. Dabei vereinbaren Sie mit der Zinsbindung einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum. Der Zinssatz sagt dabei bereits viel über Ihre Finanzierungskonditionen aus.

Welche Faktoren beeinflussen die Zinsen meiner persönlichen Baufinanzierung?

Neben der gesamtwirtschaftlichen Situation werden Ihre Bauzinsen zu einem großen Teil durch Ihre persönliche Kreditwürdigkeit beeinflusst. Um eine Baufinanzierung zu erhalten, müssen Sie typischerweise der finanzierenden Bank Ihre eigene finanzielle Situation recht detailliert darlegen und unter anderem Ihre letzten Gehaltsnachweise, eine Einnahmen‐Ausgabenrechnung sowie eine detaillierte Vermögensaufstellung einreichen.

Für Kreditanbieter sind nämlich im Wesentlichen 3 Faktoren wichtig:

Die Höhe des Eigenkapitals ermöglicht der Bank eine Einschätzung, auf welche Sicherheiten sie neben der zu finanzierenden Immobilie im Falle eines Falles noch zugreifen kann. Je mehr Vermögen in die Hausfinanzierung eingebracht oder als Sicherheit hinterlegt werden kann, desto niedriger ist bei einem Zahlungsausfall das Verlustrisiko für die Bank und desto besser sind auch Ihre Konditionen, so auch der Zins.

Die monatlichen liquiden Überschüsse geben der Bank Aufschluss darüber, wie hoch die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls einzuschätzen ist. Hat z.B. ein Kreditnehmer nach allen Ausgaben monatlich noch deutlich mehr als die erwartete neue Kreditrate übrig, ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Kreditrate nicht mehr bezahlt werden kann, recht gering. Entspricht die Rate aber gerade den frei verfügbaren Mitteln, so ist nicht nur das Ausfallrisiko für die Bank höher, sondern auch Ihr persönliches Risiko. Diese Prüfung hilft also auch Ihnen dabei, Ihre Möglichkeiten einzuschätzen. Darüber hinaus spielt übrigens auch der Ursprung der monatlichen Einkünfte eine gewisse Rolle bei den Konditionen Ihrer Immobilienfinanzierung: Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis verspricht beispielsweise mehr Sicherheit.

Auch die Bonität spielt eine wichtige Rolle. Darüber geben vor allem die Daten der SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) Auskunft: Sie sammelt Informationen über das Zahlungsverhalten einer Person und erstellt so eine Prognose, wie es um das zukünftige Zahlungsverhalten bestellt ist. Im Rahmen einer Bonitätsprüfung nutzt die Bank diese Daten, um Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen. Eine Baufinanzierung ohne eine Bonitätsprüfung ist in der Regel nicht möglich. Auch ein schlechter Score bei der SCHUFA kann sich nachteilig auswirken.

Sie sehen: Der Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung hängt also in starkem Maße von Ihren persönlichen Umständen ab. Keine einfache Rechnung – deshalb hilft Ihnen der comdirect Zinsrechner dabei. Damit können Sie auf Basis von gewünschter Kreditsumme und persönlichen Details die Zinsen für Ihre Baufinanzierung berechnen, und verschiedene Laufzeiten miteinander vergleichen.

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Übrigens: Ein weiterer wichtiger Aspekt, der die Zinsen und damit die Konditionen einer Baufinanzierung beeinflusst, ist die Höhe der Kreditsumme. Obwohl eine niedrigere Kreditsumme für die Bank ein geringeres Ausfallrisiko darstellt, sind die Bauzinsen für niedrigere Darlehen meist höher. Das liegt vor allem an den Fixkosten der Bank, die unabhängig von der Kreditsumme immer in ungefähr gleicher Höhe anfallen.

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Die Tilgung lässt sich entsprechend aus der Differenz zwischen Kreditrate und Zinsen ermitteln:
Tilgung = Kreditrate — Zinsen

Wie hängen Kreditsumme, Tilgung und Zinsen einer Baufinanzierung zusammen?

Die Kreditrate, bestehend aus den Zinsen für die Baufinanzierung sowie der Tilgung, und die Höhe der Kreditsumme hängen sehr eng miteinander zusammen. Dabei hängen die Zinsen von dem im Kreditvertrag festgeschriebenen Zinssatz sowie von der Höhe der Kreditsumme ab. Die Obergrenze für die Rate des Darlehens ergibt sich in der Regel aus dem monatlich dafür verfügbaren Einkommen.

Das heißt im Umkehrschluss: Wenn Ihre höchste zu leistende Gesamtkreditrate feststeht, ist die Höhe des von der Bank verlangten Zinssatzes ausschlaggebend dafür, wie hoch ihre Tilgung ist und wie lange es dauert, das Baudarlehen zurückzuzahlen.

Merke: Für die Tilgung eines Annuitätendarlehens gibt es Grenzwerte. Banken schreiben in diesem Fall eine sogenannte Mindesttilgung von 1 % der Kreditsumme pro Jahr vor. Einzelne Banken verlangen inzwischen darüber hinaus aufgrund der niedrigen Zinsen sogar mehr, um sich vor einem späteren Zahlungsausfall zu schützen. Dieser könnte nämlich im Rahmen der Refinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist drohen, wenn die Zinsen bis dahin wieder angestiegen sind.

Oft hört man auch den Begriff der Anfangstilgung: Die Anfangstilgung wird so genannt, weil sich die Zusammensetzung der Kreditrate mit jeder Zahlung weiter in Richtung Tilgung verschiebt. Jeder Euro, um den sich die Darlehenssumme aufgrund der Tilgung verringert, führt zu niedrigeren Zinsen und (bei konstanter Kreditrate) somit zu steigenden Tilgungszahlungen in der Zukunft.

Welche Zinsbindung sollte ich wählen?

Baufinanzierungen sind für verschiedene Zinsbindungsfristen verfügbar. Eine Zinsbindungsfrist ist dabei der Zeitraum, für den der Sollzinssatz der Baufinanzierung von der Bank konstant gehalten wird. Umso länger die Bank den Zinssatz fest zusagt, umso höher ist er.

In der Regel sind lange Zinsbindungen in einem Umfeld mit steigenden Zinsen sinnvoll, weil Sie so möglichst lange von einem aktuell sehr niedrigen Sollzins profitieren können. Umgekehrt bietet sich in einem Umfeld mit sinkenden Zinsen eine möglichst kurze Zinsbindungsfrist an. In jedem Fall sollten Sie alle Optionen gründlich miteinander vergleichen.

Wie bekomme ich die günstigsten Bauzinsen?

Der beste Weg, um an günstigere Bauzinsen für Ihre Immobilienfinanzierung zu gelangen, führt über den Vergleich verschiedener Banken bzw. Anbieter. Eigenkapital und eine gute Bonität verhelfen zudem zu günstigen Konditionen. Denken Sie jedoch daran, dass ein günstiger Zinssatz nicht alles ist – auch Faktoren wie die Beratung zur Kombination verschiedener Darlehen, die Aufklärung über eine eventuelle Einbindung öffentlicher Förderungen und der Kundenservice sind wichtig. Schließlich wollen Sie sich gut aufgehoben fühlen.

Eine gute Alternative für den Zinsvergleich bieten sogenannte Baugeld‐Vermittler wie comdirect, die Ihnen direkt die Angebote verschiedenster Anbieter zeigen. Damit entfällt auch die mühsame Arbeit, Finanzierungsanfragen und Vergleiche selbst aufzustellen. Mehr zum Thema Baufinanzierung erfahren Sie im comdirect Magazin.

Das Wichtigste rund um Baufinanzierung und Zinsen

Vielleicht haben Sie bereits eine Vorstellung davon bekommen, wie komplex eine Baufinanzierung ist. Viele Faktoren, wie der Sollzinssatz, der effektive Jahreszins, Ihre persönliche Situation und der Preis der Immobilie, beeinflussen Ihr Vorhaben. Deshalb lohnt es sich immer, Hilfe in Anspruch zu nehmen und einen Beratungstermin zu vereinbaren oder über einen Zinsrechner erste Vergleiche einzuholen. So bekommen Sie eine Vorstellung von Ihrem Finanzierungsvorhaben, denn die Zinsen beeinflussen die Kosten einer Baufinanzierung maßgeblich.

Aber denken Sie daran: Der Zinssatz sagt zwar viel über die Konditionen Ihrer Baufinanzierung aus, allerdings beeinflussen viele weitere Aspekte Ihre Finanzierungskosten. Sie wollen mehr zum Thema wissen? In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie eine Baufinanzierung grundsätzlich funktioniert.