Baufinanzierung: Ratgeber und Tipps

Baufinanzierung Ratgeber und Tipps für Ihren Immobilienkredit

Geschätzte Lesedauer: 5 Minuten
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Tipp:
Mit dem com­di­rect Haus­halts­rech­ner kön­nen Sie Ihren finan­zi­el­len Spiel­raum für die Bau­fi­nan­zie­rung online ermit­teln.

Die Bau­zin­sen sind auf einem his­to­risch nied­ri­gen Niveau. Des­halb wol­len vie­le Ver­brau­cher die Chan­ce nut­zen und ein Eigen­heim finan­zie­ren. Da es sich bei der Bau­fi­nan­zie­rung meist um ein Finanz­pro­jekt han­delt, das auf einen lan­gen Zeit­raum ange­legt ist, soll­ten Sie sich vor­ab gründ­lich infor­mie­ren. Wir haben hier vie­le nütz­li­che Tipps für Sie zusam­men­ge­stellt.

Solide Planung ist die Basis jeder Baufinanzierung

Eine Bau­fi­nan­zie­rung soll­te immer auf finan­zi­ell soli­de Bei­ne gestellt wer­den. Das bedeu­tet im 1. Schritt, dass Sie Ihre per­sön­li­che finan­zi­el­le Lage ehr­lich prü­fen und ein­schät­zen soll­ten. Denn Sie müs­sen sicher­stel­len kön­nen, dass Sie die monat­li­chen Raten für den Bau­kre­dit oder das Immo­bi­li­en­dar­le­hen über einen län­ge­ren Zeit­raum bedie­nen kön­nen. Die­se Tipps hel­fen Ihnen dabei:

  • Stel­len Sie eine Haus­halts­rech­nung auf: Addie­ren Sie Ihre monat­li­chen Fix­kos­ten und zie­hen Sie die­se von Ihren Ein­künf­ten ab. Zu den Fix­kos­ten gehö­ren neben der Mie­te auch die Kos­ten für Ver­si­che­run­gen, für Hob­bys, für Frei­zeit sowie für Tele­kom­mu­ni­ka­ti­on und Ener­gie. Ihre Ein­künf­te set­zen sich aus Ihrem Ein­kom­men sowie mög­li­chen Miet­ein­nah­men oder Kapi­tal­erträ­gen zusam­men. Wenn Sie eine eigen­ge­nutz­te Immo­bi­lie kau­fen oder bau­en, kön­nen Sie die aktu­ell gezahl­te Mie­te in der Haus­halts­rech­nung weg­las­sen. Denn schließ­lich wür­de die Mie­te bei Eigen­nut­zung der finan­zier­ten Immo­bi­lie weg­fal­len.
  • Ermit­teln Sie Ihren finan­zi­el­len Spiel­raum: Grund­sätz­lich soll­te die Höhe der monat­li­chen Raten 40 % Ihres Net­to­ein­kom­mens nicht über­schrei­ten. Zugleich soll­te Ihr monat­li­cher Spiel­raum nicht voll­stän­dig mit einer Rate für den Immo­bi­li­en­kre­dit aus­ge­schöpft wer­den. Denn schließ­lich kann es immer wie­der ein­mal zu unvor­her­ge­se­he­nen Aus­ga­ben kom­men. Hier­für benö­ti­gen Sie einen Puf­fer.
  • Prü­fen Sie Ihr Eigen­ka­pi­tal: Je mehr Eigen­ka­pi­tal Sie auf­brin­gen kön­nen, des­to güns­ti­ger wird Ihre Bau­fi­nan­zie­rung und des­to gerin­ger fällt die monat­li­che Belas­tung aus.

Was zählt alles zum Eigenkapital?

  • Bar­mit­tel und Spar­gut­ha­ben: Wenn Sie Geld auf Spar­bü­chern oder Fest­geld­kon­ten besit­zen, kön­nen Sie die­ses als Eigen­ka­pi­tal für einen Immo­bi­li­en­kre­dit nut­zen
  • Eigen­leis­tung: Wer bei einem Neu­bau oder Moder­ni­sie­run­gen Hand­wer­k­erleis­tun­gen selbst über­nimmt, kann einen Teil die­ser Arbei­ten als Eigen­leis­tung anrech­nen las­sen. Die­se Form der Bau­fi­nan­zie­rung mit Eigen­leis­tung wird auch „Mus­kel­hy­po­thek“ genannt. Die Bank ent­schei­det in die­sem Fall, wie viel Eigen­leis­tung sie als Eigen­ka­pi­tal zulässt. Üblich sind maxi­mal fünf Pro­zent Eigen­leis­tung, die als Eigen­ka­pi­tal für die Finan­zie­rung berück­sich­tigt wer­den. Liegt der Wert höher, for­dern Kre­dit­in­sti­tut übli­cher­wei­se fach­li­che Nach­wei­se der Kre­dit­neh­mer.
  • Bau­spar­gut­ha­ben: Besit­zen Sie bereits zutei­lungs­rei­fe Bau­spar­ver­trä­ge, kön­nen die Bau­spar­sum­men eben­falls als Eigen­ka­pi­tal für die Finan­zie­rung genutzt wer­den
  • Bebau­te oder unbe­bau­te Grund­stü­cke in Eigen­tum: Sofern Sie Grund und Boden besit­zen, der frei von Schul­den ist, lässt sich die­ser für den Bau­kre­dit nut­zen
  • Bereits bezahl­te Leis­tun­gen: Haben Sie für Ihren Neu­bau bereits die Kos­ten für Archi­tek­ten oder die Bau­pla­nung bezahlt, las­sen sich die­se dem Eigen­ka­pi­tal zurech­nen
  • För­der­mit­tel: Zum Eigen­ka­pi­tal las­sen sich zum Bei­spiel KfW-För­der­gel­der rech­nen, wenn die­se im Nach­rang bei einer ande­ren Bank auf­ge­nom­men wer­den. Dann stellt sich der För­der­kre­dit als Eigen­ka­pi­tal für die Vor­rang­bank dar.
  • Pri­va­te Kre­di­te: Wenn Ihnen Freun­de oder Ver­wand­te Geld für den Haus­bau lei­hen, kön­nen Sie die­se Kre­di­te mit in das Eigen­ka­pi­tal ein­rech­nen.

Grund­sätz­lich ist es emp­feh­lens­wert, dass das Eigen­ka­pi­tal bei der Bau­fi­nan­zie­rung min­des­tens die Neben­kos­ten bei dem Immo­bi­li­en­kauf oder -bau umfasst. Die­se lie­gen abhän­gig von der Regi­on und dem Objekt in der Regel zwi­schen 8 % und 15 % der Kauf­sum­me.

Wichtige Baunebenkosten, die Sie nicht vergessen sollten

Wenn Sie eine Immo­bi­lie kau­fen oder bau­en, soll­ten Sie immer an die Neben­kos­ten den­ken. Hier­zu zäh­len:

  • Grund­er­werb­steu­er: Jedes Mal, wenn Sie ein bebau­tes oder unbe­bau­tes Grund­stück kau­fen, wird dafür Grund­er­werb­steu­er fäl­lig. Sie liegt je nach Bun­des­land zwi­schen 3,5 % und 6,5 % des Grund­stücks­wer­tes. Bei einem Grund­stücks­preis von 200.000 Euro läge die Grund­er­werb­steu­er zwi­schen 7.000 Euro und 13.000 Euro.
  • Grund­buch­ein­trag: Wenn Sie oder eine Grund­schuld im Grund­buch der Immo­bi­lie ein­ge­tra­gen wer­den, fal­len dafür Kos­ten bei einem Notar sowie Gebüh­ren beim Grund­buch­amt an. Bei einem Kauf­preis von 200.000 Euro kön­nen die Gebüh­ren knapp 2.800 Euro betra­gen.
  • Mak­ler­ge­büh­ren: Wenn Sie eine Immo­bi­lie über einen Mak­ler kau­fen, erhält die­ser eine Pro­vi­si­on für die Ver­mitt­lung. Ein gän­gi­ger Satz für die Mak­ler­pro­vi­si­on liegt bei 7,14 % der Kauf­sum­me. Eine fest­ge­leg­te Höhe gibt es nicht. So kön­nen die Cour­ta­gen von Mak­ler zu Mak­ler vari­ie­ren. Theo­re­tisch kön­nen Ver­käu­fer und Käu­fer sich die­se Sum­me tei­len. In der Pra­xis zahlt jedoch meist der Käu­fer die kom­plet­te Pro­vi­si­on. Bei einem Haus­kauf von 200.000 Euro ent­spre­chen 7,14 % 14.280 Euro.

Sie sehen, die Neben­kos­ten bei einem Haus­kauf oder Haus­bau, im Wert von 200.000 Euro, kön­nen schnell 30.000 Euro umfas­sen. Die­se Sum­me soll­te bei einer Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung als Eigen­ka­pi­tal min­des­tens vor­han­den sein.

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Finan­zie­rungs­rech­ner
Hier kön­nen Sie den com­di­rect Finan­zie­rungs­rech­ner star­ten. Damit prü­fen Sie, wie sich Zins­bin­dung und Soll­zin­sen auf Ihre monat­li­chen Raten sowie die Gesamt­kre­dit­kos­ten aus­wir­ken.

Die Stellschrauben der Baufinanzierung: Sollzins, Zinsbindung und Tilgung

Wenn Sie einen Immo­bi­li­en­kre­dit abschlie­ßen, haben Sie die Mög­lich­keit, die Lauf­zeit sowie Til­gung und Soll­zins­bin­dung mit aus­zu­wäh­len. Die Höhe von Lauf­zeit, Til­gung und Soll­zins­bin­dung hat maß­geb­li­chen Ein­fluss auf die Rest­schuld, die nach Ablauf der Zins­bin­dung übrig bleibt, sowie auf die Höhe der monat­li­chen Raten.

  • Lan­ge Soll­zins­bin­dung von mehr als 20 Jah­ren: Wer sich für eine lan­ge Soll­zins­bin­dung ent­schei­det, pro­fi­tiert von einer lan­gen Zins­si­cher­heit. Wäh­rend der Soll­zins­bin­dung bleibt der Zins­satz kon­stant. Zugleich ist die Rest­schuld durch die lan­ge Til­gungs­dau­er deut­lich gerin­ger nach Ablauf der Zins­bin­dung. Dafür müs­sen Sie mit höhe­ren Soll­zin­sen rech­nen.
  • Kur­ze Soll­zins­bin­dung: In die­sem Fall erhal­ten Sie einen nied­ri­gen Soll­zins­satz. Aller­dings ist die Rest­schuld nach Ablauf der Zins­bin­dung deut­lich höher und Sie unter­lie­gen einem Zins­än­de­rungs­ri­si­ko. So kann es sein, dass die Zin­sen nach Ablauf der Soll­zins­bin­dung deut­lich höher lie­gen als zu Beginn der Finan­zie­rung. Ihr Kre­dit kann durch die Anschluss­fi­nan­zie­rung deut­lich teu­rer wer­den. Die­se Vari­an­te könn­ten Sie nut­zen, wenn Sie zum Bei­spiel die Aus­zah­lung einer Lebens­ver­si­che­rung oder einen Immo­bi­li­en­ver­kauf erwar­ten, mit dem Sie den Immo­bi­li­en­kre­dit inner­halb der kur­zen Soll­zins­bin­dungs­pha­se kom­plett til­gen kön­nen.
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Aktu­el­le Bau­zin­sen – Nied­rig­zins­pha­se zum Immo­bi­li­en­kauf oder Haus­bau nut­zen
Begüns­tigt durch die Nied­rig­zins­po­li­tik der Euro­päi­schen Zen­tral­bank sind die Bau­zin­sen auf einem his­to­risch nied­ri­gen Niveau. Mit­tel- und lang­fris­tig ist ver­mut­lich mit stei­gen­den Bau­zin­sen zu rech­nen. Ver­brau­cher, die ein Eigen­heim finan­zie­ren wol­len, soll­ten die Gele­gen­heit also jetzt noch nut­zen und von die­sen nied­ri­gen Zins­sät­zen pro­fi­tie­ren.

Entwicklung der Grunderwerbsteuer – so viel müssen Sie beim Hauskauf an das Finanzamt überweisen

 

Bun­des­landSteu­er­satz 1997 — 2006Erhö­hung abauf Steu­er­satz (aktu­ell)
Bran­den­burg3,50 %01.01.2011
01.07.2015
5,00 %
6,50 %
Nord­rhein-West­fa­len3,50 %01.01.2011
01.01.2015
5,00 %
6,50 %
Saar­land3,50 %01.01.2012
01.01.2013
01.01.2015
4,50 %
5,50 %
6,50 %
Schles­wig-Hol­stein3,50 %01.01.2012
01.01.2014
5,00 %
6,50 %
Thü­rin­gen3,50 %07.04.2011
ab 01.01.2017
5,00 %
6,50 %
Hes­sen3,50 %01.01.2013
01.08.2014
5,00 %
6,00 %
Ber­lin3,50 %01.01.2007
01.04.2012
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
6,00 %
Baden-Würt­tem­berg3,50 %05.11.20115,00 %
Bre­men3,50 %01.01.2011
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
Meck­len­burg-Vor­pom­mern3,50 %01.07.20125,00 %
Nie­der­sach­sen3,50 %01.01.2011
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
Rhein­land-Pfalz3,50 %01.03.20125,00 %
Sach­sen-Anhalt3,50 %02.03.2010
01.03.2012
4,50 %
5,00 %
Ham­burg3,50 %01.01.20094,50 %
Bay­ern3,50 %kei­ne Erhö­hung 3,50 %
Sach­sen3,50 %kei­ne Erhö­hung3,50 %
Quel­le: https://www.bfw-bund.de/services/presse/pressemitteilungen/34305-einnahmen-durch-grunderwerbsteuer-knacken-rekordmarke/”
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Zins­bin­dung — was ist das?
Bei einem Immo­bi­li­en­kre­dit kön­nen sich Kun­den fest­le­gen, wie lan­ge der Soll­zins des Kre­di­tes auf einem kon­stan­ten Niveau blei­ben soll. Die­ser Vor­gang wird Soll­zins­bin­dung genannt. Das Kre­dit­in­sti­tut muss Ihnen die­sen Zins über einen ver­ein­bar­ten Zeit­raum garan­tie­ren.

Welche Sicherheiten kann ich für eine Baufinanzierung nutzen?

  • Grund­schuld: Über eine Grund­schuld wer­den die meis­ten Immo­bi­li­en­dar­le­hen abge­si­chert. In die­sem Fall dient das erwor­be­ne Objekt als Sicher­heit für den Kre­dit. Die Grund­schuld wird im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Die ein­ge­tra­ge­ne Grund­schuld umfasst in der Regel min­des­tens 60 % des Immo­bi­li­en­wer­tes.
  • Lebens­ver­si­che­run­gen: Wer eine kapi­tal­bil­den­de Lebens­ver­si­che­rung besitzt, kann die­se als Sicher­heit für das Eigen­heim hin­ter­le­gen. Doch auch Risi­ko­le­bens­ver­si­che­run­gen oder Berufs­un­fä­hig­keits­ver­si­che­run­gen kön­nen einem Immo­bi­li­en­kre­dit als Sicher­heit die­nen. Sie stel­len die Til­gung des Kre­di­tes sicher, wenn der Kre­dit­neh­mer ver­stirbt oder berufs­un­fä­hig wird.
  • Lebens- und Ren­ten­ver­si­che­run­gen: Haben Sie eine pri­va­te Ren­ten­ver­si­che­rung abge­schlos­sen, lässt sich die­se eben­falls für die Besi­che­rung eines Bau­kre­di­tes nut­zen. Der ein­ge­zahl­te Betrag wird dann zur Schul­den­til­gung genutzt, wenn die Monats­ra­ten vom Kre­dit­neh­mer nicht mehr bezahlt wer­den kön­nen.
  • Wert­pa­pie­re: Akti­en, Anlei­hen oder Fonds­an­tei­le kön­nen für die Absi­che­rung von Kre­di­ten genutzt wer­den. Sie wer­den im Fal­le einer Zah­lungs­un­fä­hig­keit des Kre­dit­neh­mers zur Til­gung des Kre­di­tes her­an­ge­zo­gen. In der Pra­xis sind Wert­pa­pie­re als Sicher­hei­ten eher sel­ten und wer­den nur von weni­gen Ban­ken akzep­tiert.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das möglich?

Grund­sätz­lich ist ein Immo­bi­li­en­kre­dit ohne Eigen­ka­pi­tal mög­lich. Aller­dings raten Exper­ten davon ab. Denn durch das feh­len­de Eigen­ka­pi­tal steigt das Kre­dit­ri­si­ko für die Bank, sodass die Kre­dit­zin­sen stei­gen. Über die Lauf­zeit gerech­net kann eine Bau­fi­nan­zie­rung ohne Eigen­ka­pi­tal meh­re­re tau­send Euro mehr kos­ten. Zudem müs­sen Kre­dit­neh­mer ohne Eigen­ka­pi­tal über hohe und sehr kon­stan­te Ein­künf­te ver­fü­gen, um die Raten leis­ten zu kön­nen. Um über­haupt eines der weni­gen Ange­bo­te für Bau­fi­nan­zie­run­gen ohne Eigen­ka­pi­tal zu erhal­ten, müs­sen dar­über hin­aus die Boni­tät der Antrag­stel­ler sowie die auf­ge­stell­te Haus­halts­rech­nung aus­ge­zeich­net sein.

Für eine siche­re Bau­fi­nan­zie­rung ist eine Eigen­ka­pi­tal­quo­te von min­des­tens 20 % emp­feh­lens­wert, um mode­ra­te Zins­kos­ten und Monats­ra­ten zu erhal­ten.

Kann ich KfW-Förderung für mein Eigenheim nutzen?

Die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) för­dert den Kauf von selbst genutz­ten Immo­bi­li­en sowie den Neu­bau von selbst genutz­ten Häu­sern. Zu die­sem Zweck ver­gibt der Bund Kre­di­te zu güns­ti­gen Kon­di­tio­nen bis zu einer Höhe von 50.000 Euro.

Dar­über hin­aus kön­nen Sie auch im Bestand von För­der­pro­gram­men der KfW pro­fi­tie­ren. För­der­kre­di­te oder -gel­der sind zum Bei­spiel bei der ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Sanie­rung oder beim alters­ge­rech­ten Umbau mög­lich.

Hier fin­den Sie mehr Infor­ma­tio­nen zum KfW-Dar­le­hen.

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