Baufinanzierung: Ratgeber und Tipps

Baufinanzierung Ratgeber und Tipps für Ihren Immobilienkredit

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Tipp:
Mit dem comdirect Haushaltsrechner können Sie Ihren finanziellen Spielraum für die Baufinanzierung online ermitteln.

Die Bauzinsen sind auf einem historisch niedrigen Niveau. Deshalb wollen viele Verbraucher die Chance nutzen und ein Eigenheim finanzieren. Da es sich bei der Baufinanzierung meist um ein Finanzprojekt handelt, das auf einen langen Zeitraum angelegt ist, sollten Sie sich vorab gründlich informieren. Wir haben hier viele nützliche Tipps für Sie zusammengestellt.

Solide Planung ist die Basis jeder Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung sollte immer auf finanziell solide Beine gestellt werden. Das bedeutet im 1. Schritt, dass Sie Ihre persönliche finanzielle Lage ehrlich prüfen und einschätzen sollten. Denn Sie müssen sicherstellen können, dass Sie die monatlichen Raten für den Baukredit oder das Immobiliendarlehen über einen längeren Zeitraum bedienen können. Diese Tipps helfen Ihnen dabei:

  • Stellen Sie eine Haushaltsrechnung auf: Addieren Sie Ihre monatlichen Fixkosten und ziehen Sie diese von Ihren Einkünften ab. Zu den Fixkosten gehören neben der Miete auch die Kosten für Versicherungen, für Hobbys, für Freizeit sowie für Telekommunikation und Energie. Ihre Einkünfte setzen sich aus Ihrem Einkommen sowie möglichen Mieteinnahmen oder Kapitalerträgen zusammen. Wenn Sie eine eigengenutzte Immobilie kaufen oder bauen, können Sie die aktuell gezahlte Miete in der Haushaltsrechnung weglassen. Denn schließlich würde die Miete bei Eigennutzung der finanzierten Immobilie wegfallen.
  • Ermitteln Sie Ihren finanziellen Spielraum: Grundsätzlich sollte die Höhe der monatlichen Raten 40 % Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten. Zugleich sollte Ihr monatlicher Spielraum nicht vollständig mit einer Rate für den Immobilienkredit ausgeschöpft werden. Denn schließlich kann es immer wieder einmal zu unvorhergesehenen Ausgaben kommen. Hierfür benötigen Sie einen Puffer.
  • Prüfen Sie Ihr Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto günstiger wird Ihre Baufinanzierung und desto geringer fällt die monatliche Belastung aus.

Was zählt alles zum Eigenkapital?

  • Barmittel und Sparguthaben: Wenn Sie Geld auf Sparbüchern oder Festgeldkonten besitzen, können Sie dieses als Eigenkapital für einen Immobilienkredit nutzen
  • Eigenleistung: Wer bei einem Neubau oder Modernisierungen Handwerkerleistungen selbst übernimmt, kann einen Teil dieser Arbeiten als Eigenleistung anrechnen lassen. Diese Form der Baufinanzierung mit Eigenleistung wird auch „Muskelhypothek“ genannt. Die Bank entscheidet in diesem Fall, wie viel Eigenleistung sie als Eigenkapital zulässt. Üblich sind maximal fünf Prozent Eigenleistung, die als Eigenkapital für die Finanzierung berücksichtigt werden. Liegt der Wert höher, fordern Kreditinstitut üblicherweise fachliche Nachweise der Kreditnehmer.
  • Bausparguthaben: Besitzen Sie bereits zuteilungsreife Bausparverträge, können die Bausparsummen ebenfalls als Eigenkapital für die Finanzierung genutzt werden
  • Bebaute oder unbebaute Grundstücke in Eigentum: Sofern Sie Grund und Boden besitzen, der frei von Schulden ist, lässt sich dieser für den Baukredit nutzen
  • Bereits bezahlte Leistungen: Haben Sie für Ihren Neubau bereits die Kosten für Architekten oder die Bauplanung bezahlt, lassen sich diese dem Eigenkapital zurechnen
  • Fördermittel: Zum Eigenkapital lassen sich zum Beispiel KfW-Fördergelder rechnen, wenn diese im Nachrang bei einer anderen Bank aufgenommen werden. Dann stellt sich der Förderkredit als Eigenkapital für die Vorrangbank dar.
  • Private Kredite: Wenn Ihnen Freunde oder Verwandte Geld für den Hausbau leihen, können Sie diese Kredite mit in das Eigenkapital einrechnen.

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, dass das Eigenkapital bei der Baufinanzierung mindestens die Nebenkosten bei dem Immobilienkauf oder -bau umfasst. Diese liegen abhängig von der Region und dem Objekt in der Regel zwischen 8 % und 15 % der Kaufsumme.

Wichtige Baunebenkosten, die Sie nicht vergessen sollten

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, sollten Sie immer an die Nebenkosten denken. Hierzu zählen:

  • Grunderwerbsteuer: Jedes Mal, wenn Sie ein bebautes oder unbebautes Grundstück kaufen, wird dafür Grunderwerbsteuer fällig. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Grundstückswertes. Bei einem Grundstückspreis von 200.000 Euro läge die Grunderwerbsteuer zwischen 7.000 Euro und 13.000 Euro.
  • Grundbucheintrag: Wenn Sie oder eine Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden, fallen dafür Kosten bei einem Notar sowie Gebühren beim Grundbuchamt an. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro können die Gebühren knapp 2.800 Euro betragen.
  • Maklergebühren: Wenn Sie eine Immobilie über einen Makler kaufen, erhält dieser eine Provision für die Vermittlung. Ein gängiger Satz für die Maklerprovision liegt bei 7,14 % der Kaufsumme. Eine festgelegte Höhe gibt es nicht. So können die Courtagen von Makler zu Makler variieren. Theoretisch können Verkäufer und Käufer sich diese Summe teilen. In der Praxis zahlt jedoch meist der Käufer die komplette Provision. Bei einem Hauskauf von 200.000 Euro entsprechen 7,14 % 14.280 Euro.

Sie sehen, die Nebenkosten bei einem Hauskauf oder Hausbau, im Wert von 200.000 Euro, können schnell 30.000 Euro umfassen. Diese Summe sollte bei einer Immobilienfinanzierung als Eigenkapital mindestens vorhanden sein.

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Finanzierungsrechner
Hier können Sie den comdirect Finanzierungsrechner starten. Damit prüfen Sie, wie sich Zinsbindung und Sollzinsen auf Ihre monatlichen Raten sowie die Gesamtkreditkosten auswirken.

Die Stellschrauben der Baufinanzierung: Sollzins, Zinsbindung und Tilgung

Wenn Sie einen Immobilienkredit abschließen, haben Sie die Möglichkeit, die Laufzeit sowie Tilgung und Sollzinsbindung mit auszuwählen. Die Höhe von Laufzeit, Tilgung und Sollzinsbindung hat maßgeblichen Einfluss auf die Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindung übrig bleibt, sowie auf die Höhe der monatlichen Raten.

  • Lange Sollzinsbindung von mehr als 20 Jahren: Wer sich für eine lange Sollzinsbindung entscheidet, profitiert von einer langen Zinssicherheit. Während der Sollzinsbindung bleibt der Zinssatz konstant. Zugleich ist die Restschuld durch die lange Tilgungsdauer deutlich geringer nach Ablauf der Zinsbindung. Dafür müssen Sie mit höheren Sollzinsen rechnen.
  • Kurze Sollzinsbindung: In diesem Fall erhalten Sie einen niedrigen Sollzinssatz. Allerdings ist die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung deutlich höher und Sie unterliegen einem Zinsänderungsrisiko. So kann es sein, dass die Zinsen nach Ablauf der Sollzinsbindung deutlich höher liegen als zu Beginn der Finanzierung. Ihr Kredit kann durch die Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden. Diese Variante könnten Sie nutzen, wenn Sie zum Beispiel die Auszahlung einer Lebensversicherung oder einen Immobilienverkauf erwarten, mit dem Sie den Immobilienkredit innerhalb der kurzen Sollzinsbindungsphase komplett tilgen können.
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Aktuelle Bauzinsen – Niedrigzinsphase zum Immobilienkauf oder Hausbau nutzen
Begünstigt durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sind die Bauzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau. Mittel- und langfristig ist vermutlich mit steigenden Bauzinsen zu rechnen. Verbraucher, die ein Eigenheim finanzieren wollen, sollten die Gelegenheit also jetzt noch nutzen und von diesen niedrigen Zinssätzen profitieren.

Entwicklung der Grunderwerbsteuer – so viel müssen Sie beim Hauskauf an das Finanzamt überweisen

 

BundeslandSteuersatz 1997 — 2006Erhöhung abauf Steuersatz (aktuell)
Brandenburg3,50 %01.01.2011
01.07.2015
5,00 %
6,50 %
Nordrhein-Westfalen3,50 %01.01.2011
01.01.2015
5,00 %
6,50 %
Saarland3,50 %01.01.2012
01.01.2013
01.01.2015
4,50 %
5,50 %
6,50 %
Schleswig-Holstein3,50 %01.01.2012
01.01.2014
5,00 %
6,50 %
Thüringen3,50 %07.04.2011
ab 01.01.2017
5,00 %
6,50 %
Hessen3,50 %01.01.2013
01.08.2014
5,00 %
6,00 %
Berlin3,50 %01.01.2007
01.04.2012
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
6,00 %
Baden-Württemberg3,50 %05.11.20115,00 %
Bremen3,50 %01.01.2011
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
Mecklenburg-Vorpommern3,50 %01.07.20125,00 %
Niedersachsen3,50 %01.01.2011
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
Rheinland-Pfalz3,50 %01.03.20125,00 %
Sachsen-Anhalt3,50 %02.03.2010
01.03.2012
4,50 %
5,00 %
Hamburg3,50 %01.01.20094,50 %
Bayern3,50 %keine Erhöhung 3,50 %
Sachsen3,50 %keine Erhöhung3,50 %
Quelle: https://www.bfw-bund.de/services/presse/pressemitteilungen/34305-einnahmen-durch-grunderwerbsteuer-knacken-rekordmarke/”
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Zinsbindung — was ist das?
Bei einem Immobilienkredit können sich Kunden festlegen, wie lange der Sollzins des Kredites auf einem konstanten Niveau bleiben soll. Dieser Vorgang wird Sollzinsbindung genannt. Das Kreditinstitut muss Ihnen diesen Zins über einen vereinbarten Zeitraum garantieren.

Welche Sicherheiten kann ich für eine Baufinanzierung nutzen?

  • Grundschuld: Über eine Grundschuld werden die meisten Immobiliendarlehen abgesichert. In diesem Fall dient das erworbene Objekt als Sicherheit für den Kredit. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Die eingetragene Grundschuld umfasst in der Regel mindestens 60 % des Immobilienwertes.
  • Lebensversicherungen: Wer eine kapitalbildende Lebensversicherung besitzt, kann diese als Sicherheit für das Eigenheim hinterlegen. Doch auch Risikolebensversicherungen oder Berufsunfähigkeitsversicherungen können einem Immobilienkredit als Sicherheit dienen. Sie stellen die Tilgung des Kredites sicher, wenn der Kreditnehmer verstirbt oder berufsunfähig wird.
  • Lebens- und Rentenversicherungen: Haben Sie eine private Rentenversicherung abgeschlossen, lässt sich diese ebenfalls für die Besicherung eines Baukredites nutzen. Der eingezahlte Betrag wird dann zur Schuldentilgung genutzt, wenn die Monatsraten vom Kreditnehmer nicht mehr bezahlt werden können.
  • Wertpapiere: Aktien, Anleihen oder Fondsanteile können für die Absicherung von Krediten genutzt werden. Sie werden im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zur Tilgung des Kredites herangezogen. In der Praxis sind Wertpapiere als Sicherheiten eher selten und werden nur von wenigen Banken akzeptiert.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das möglich?

Grundsätzlich ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital möglich. Allerdings raten Experten davon ab. Denn durch das fehlende Eigenkapital steigt das Kreditrisiko für die Bank, sodass die Kreditzinsen steigen. Über die Laufzeit gerechnet kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mehrere tausend Euro mehr kosten. Zudem müssen Kreditnehmer ohne Eigenkapital über hohe und sehr konstante Einkünfte verfügen, um die Raten leisten zu können. Um überhaupt eines der wenigen Angebote für Baufinanzierungen ohne Eigenkapital zu erhalten, müssen darüber hinaus die Bonität der Antragsteller sowie die aufgestellte Haushaltsrechnung ausgezeichnet sein.

Für eine sichere Baufinanzierung ist eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 % empfehlenswert, um moderate Zinskosten und Monatsraten zu erhalten.

Kann ich KfW-Förderung für mein Eigenheim nutzen?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert den Kauf von selbst genutzten Immobilien sowie den Neubau von selbst genutzten Häusern. Zu diesem Zweck vergibt der Bund Kredite zu günstigen Konditionen bis zu einer Höhe von 50.000 Euro.

Darüber hinaus können Sie auch im Bestand von Förderprogrammen der KfW profitieren. Förderkredite oder -gelder sind zum Beispiel bei der energieeffizienten Sanierung oder beim altersgerechten Umbau möglich.

Hier finden Sie mehr Informationen zum KfW-Darlehen.

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