Baufinanzierung: Ratgeber und Tipps

Baufinanzierung Ratgeber und Tipps für Ihren Immobilienkredit

Geschätzte Lesedauer: 5 Minuten
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Tipp:
Mit dem comdi­rect Haushalt­srech­n­er kön­nen Sie Ihren finanziellen Spiel­raum für die Bau­fi­nanzierung online ermit­teln.

Die Bauzin­sen sind auf einem his­torisch niedri­gen Niveau. Deshalb wollen viele Ver­brauch­er die Chance nutzen und ein Eigen­heim finanzieren. Da es sich bei der Bau­fi­nanzierung meist um ein Finanzpro­jekt han­delt, das auf einen lan­gen Zeitraum angelegt ist, soll­ten Sie sich vor­ab gründlich informieren. Wir haben hier viele nüt­zliche Tipps für Sie zusam­mengestellt.

Solide Planung ist die Basis jeder Baufinanzierung

Eine Bau­fi­nanzierung sollte immer auf finanziell solide Beine gestellt wer­den. Das bedeutet im 1. Schritt, dass Sie Ihre per­sön­liche finanzielle Lage ehrlich prüfen und ein­schätzen soll­ten. Denn Sie müssen sich­er­stellen kön­nen, dass Sie die monatlichen Rat­en für den Baukred­it oder das Immo­bilien­dar­lehen über einen län­geren Zeitraum bedi­enen kön­nen. Diese Tipps helfen Ihnen dabei:

  • Stellen Sie eine Haushalt­srech­nung auf: Addieren Sie Ihre monatlichen Fixkosten und ziehen Sie diese von Ihren Einkün­ften ab. Zu den Fixkosten gehören neben der Miete auch die Kosten für Ver­sicherun­gen, für Hob­bys, für Freizeit sowie für Telekom­mu­nika­tion und Energie. Ihre Einkün­fte set­zen sich aus Ihrem Einkom­men sowie möglichen Mietein­nah­men oder Kap­i­talerträ­gen zusam­men. Wenn Sie eine eigen­genutzte Immo­bilie kaufen oder bauen, kön­nen Sie die aktuell gezahlte Miete in der Haushalt­srech­nung weglassen. Denn schließlich würde die Miete bei Eigen­nutzung der finanzierten Immo­bilie weg­fall­en.
  • Ermit­teln Sie Ihren finanziellen Spiel­raum: Grund­sät­zlich sollte die Höhe der monatlichen Rat­en 40 % Ihres Net­toeinkom­mens nicht über­schre­it­en. Zugle­ich sollte Ihr monatlich­er Spiel­raum nicht voll­ständig mit ein­er Rate für den Immo­bilienkred­it aus­geschöpft wer­den. Denn schließlich kann es immer wieder ein­mal zu unvorherge­se­henen Aus­gaben kom­men. Hier­für benöti­gen Sie einen Puffer.
  • Prüfen Sie Ihr Eigenkap­i­tal: Je mehr Eigenkap­i­tal Sie auf­brin­gen kön­nen, desto gün­stiger wird Ihre Bau­fi­nanzierung und desto geringer fällt die monatliche Belas­tung aus.

Was zählt alles zum Eigenkapital?

  • Bar­mit­tel und Sparguthaben: Wenn Sie Geld auf Spar­büch­ern oder Fest­geld­kon­ten besitzen, kön­nen Sie dieses als Eigenkap­i­tal für einen Immo­bilienkred­it nutzen
  • Eigen­leis­tung: Wer bei einem Neubau oder Mod­ernisierun­gen Handw­erk­er­leis­tun­gen selb­st übern­immt, kann einen Teil dieser Arbeit­en als Eigen­leis­tung anrech­nen lassen. Diese Form der Bau­fi­nanzierung mit Eigen­leis­tung wird auch „Muskel­hy­pothek“ genan­nt. Die Bank entschei­det in diesem Fall, wie viel Eigen­leis­tung sie als Eigenkap­i­tal zulässt. Üblich sind max­i­mal fünf Prozent Eigen­leis­tung, die als Eigenkap­i­tal für die Finanzierung berück­sichtigt wer­den. Liegt der Wert höher, fordern Kred­itin­sti­tut üblicher­weise fach­liche Nach­weise der Kred­it­nehmer.
  • Baus­parguthaben: Besitzen Sie bere­its zuteilungsreife Baus­parverträge, kön­nen die Baus­par­sum­men eben­falls als Eigenkap­i­tal für die Finanzierung genutzt wer­den
  • Bebaute oder unbe­baute Grund­stücke in Eigen­tum: Sofern Sie Grund und Boden besitzen, der frei von Schulden ist, lässt sich dieser für den Baukred­it nutzen
  • Bere­its bezahlte Leis­tun­gen: Haben Sie für Ihren Neubau bere­its die Kosten für Architek­ten oder die Bau­pla­nung bezahlt, lassen sich diese dem Eigenkap­i­tal zurech­nen
  • För­der­mit­tel: Zum Eigenkap­i­tal lassen sich zum Beispiel KfW-Fördergelder rech­nen, wenn diese im Nachrang bei ein­er anderen Bank aufgenom­men wer­den. Dann stellt sich der Förderkred­it als Eigenkap­i­tal für die Vor­rang­bank dar.
  • Pri­vate Kred­ite: Wenn Ihnen Fre­unde oder Ver­wandte Geld für den Haus­bau lei­hen, kön­nen Sie diese Kred­ite mit in das Eigenkap­i­tal ein­rech­nen.

Grund­sät­zlich ist es empfehlenswert, dass das Eigenkap­i­tal bei der Bau­fi­nanzierung min­destens die Nebenkosten bei dem Immo­bilienkauf oder -bau umfasst. Diese liegen abhängig von der Region und dem Objekt in der Regel zwis­chen 8 % und 15 % der Kauf­summe.

Wichtige Baunebenkosten, die Sie nicht vergessen sollten

Wenn Sie eine Immo­bilie kaufen oder bauen, soll­ten Sie immer an die Nebenkosten denken. Hierzu zählen:

  • Grun­der­werb­s­teuer: Jedes Mal, wenn Sie ein bebautes oder unbe­bautes Grund­stück kaufen, wird dafür Grun­der­werb­s­teuer fäl­lig. Sie liegt je nach Bun­des­land zwis­chen 3,5 % und 6,5 % des Grund­stück­swertes. Bei einem Grund­stück­spreis von 200.000 Euro läge die Grun­der­werb­s­teuer zwis­chen 7.000 Euro und 13.000 Euro.
  • Grund­buchein­trag: Wenn Sie oder eine Grund­schuld im Grund­buch der Immo­bilie einge­tra­gen wer­den, fall­en dafür Kosten bei einem Notar sowie Gebühren beim Grund­buchamt an. Bei einem Kauf­preis von 200.000 Euro kön­nen die Gebühren knapp 2.800 Euro betra­gen.
  • Mak­lerge­bühren: Wenn Sie eine Immo­bilie über einen Mak­ler kaufen, erhält dieser eine Pro­vi­sion für die Ver­mit­tlung. Ein gängiger Satz für die Mak­ler­pro­vi­sion liegt bei 7,14 % der Kauf­summe. Eine fest­gelegte Höhe gibt es nicht. So kön­nen die Courta­gen von Mak­ler zu Mak­ler vari­ieren. The­o­retisch kön­nen Verkäufer und Käufer sich diese Summe teilen. In der Prax­is zahlt jedoch meist der Käufer die kom­plette Pro­vi­sion. Bei einem Hauskauf von 200.000 Euro entsprechen 7,14 % 14.280 Euro.

Sie sehen, die Nebenkosten bei einem Hauskauf oder Haus­bau, im Wert von 200.000 Euro, kön­nen schnell 30.000 Euro umfassen. Diese Summe sollte bei ein­er Immo­bilien­fi­nanzierung als Eigenkap­i­tal min­destens vorhan­den sein.

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Finanzierungsrech­n­er
Hier kön­nen Sie den comdi­rect Finanzierungsrech­n­er starten. Damit prüfen Sie, wie sich Zins­bindung und Sol­lzin­sen auf Ihre monatlichen Rat­en sowie die Gesamtkred­itkosten auswirken.

Die Stellschrauben der Baufinanzierung: Sollzins, Zinsbindung und Tilgung

Wenn Sie einen Immo­bilienkred­it abschließen, haben Sie die Möglichkeit, die Laufzeit sowie Tilgung und Sol­lzins­bindung mit auszuwählen. Die Höhe von Laufzeit, Tilgung und Sol­lzins­bindung hat maßge­blichen Ein­fluss auf die Restschuld, die nach Ablauf der Zins­bindung übrig bleibt, sowie auf die Höhe der monatlichen Rat­en.

  • Lange Sol­lzins­bindung von mehr als 20 Jahren: Wer sich für eine lange Sol­lzins­bindung entschei­det, prof­i­tiert von ein­er lan­gen Zinssicher­heit. Während der Sol­lzins­bindung bleibt der Zinssatz kon­stant. Zugle­ich ist die Restschuld durch die lange Tilgungs­dauer deut­lich geringer nach Ablauf der Zins­bindung. Dafür müssen Sie mit höheren Sol­lzin­sen rech­nen.
  • Kurze Sol­lzins­bindung: In diesem Fall erhal­ten Sie einen niedri­gen Sol­lzinssatz. Allerd­ings ist die Restschuld nach Ablauf der Zins­bindung deut­lich höher und Sie unter­liegen einem Zin­sän­derungsrisiko. So kann es sein, dass die Zin­sen nach Ablauf der Sol­lzins­bindung deut­lich höher liegen als zu Beginn der Finanzierung. Ihr Kred­it kann durch die Anschluss­fi­nanzierung deut­lich teur­er wer­den. Diese Vari­ante kön­nten Sie nutzen, wenn Sie zum Beispiel die Auszahlung ein­er Lebensver­sicherung oder einen Immo­bilien­verkauf erwarten, mit dem Sie den Immo­bilienkred­it inner­halb der kurzen Sol­lzins­bindungsphase kom­plett tilgen kön­nen.
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Aktuelle Bauzin­sen – Niedrigzin­sphase zum Immo­bilienkauf oder Haus­bau nutzen
Begün­stigt durch die Niedrigzin­spoli­tik der Europäis­chen Zen­tral­bank sind die Bauzin­sen auf einem his­torisch niedri­gen Niveau. Mit­tel- und langfristig ist ver­mut­lich mit steigen­den Bauzin­sen zu rech­nen. Ver­brauch­er, die ein Eigen­heim finanzieren wollen, soll­ten die Gele­gen­heit also jet­zt noch nutzen und von diesen niedri­gen Zinssätzen prof­i­tieren.

Entwicklung der Grunderwerbsteuer – so viel müssen Sie beim Hauskauf an das Finanzamt überweisen

 

Bun­des­landSteuer­satz 1997 — 2006Erhöhung abauf Steuer­satz (aktuell)
Bran­den­burg3,50 %01.01.2011
01.07.2015
5,00 %
6,50 %
Nor­drhein-West­falen3,50 %01.01.2011
01.01.2015
5,00 %
6,50 %
Saar­land3,50 %01.01.2012
01.01.2013
01.01.2015
4,50 %
5,50 %
6,50 %
Schleswig-Hol­stein3,50 %01.01.2012
01.01.2014
5,00 %
6,50 %
Thürin­gen3,50 %07.04.2011
ab 01.01.2017
5,00 %
6,50 %
Hes­sen3,50 %01.01.2013
01.08.2014
5,00 %
6,00 %
Berlin3,50 %01.01.2007
01.04.2012
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
6,00 %
Baden-Würt­tem­berg3,50 %05.11.20115,00 %
Bre­men3,50 %01.01.2011
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
Meck­len­burg-Vor­pom­mern3,50 %01.07.20125,00 %
Nieder­sach­sen3,50 %01.01.2011
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
Rhein­land-Pfalz3,50 %01.03.20125,00 %
Sach­sen-Anhalt3,50 %02.03.2010
01.03.2012
4,50 %
5,00 %
Ham­burg3,50 %01.01.20094,50 %
Bay­ern3,50 %keine Erhöhung 3,50 %
Sach­sen3,50 %keine Erhöhung3,50 %
Quelle: https://www.bfw-bund.de/services/presse/pressemitteilungen/34305-einnahmen-durch-grunderwerbsteuer-knacken-rekordmarke/”
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Zins­bindung — was ist das?
Bei einem Immo­bilienkred­it kön­nen sich Kun­den fes­tle­gen, wie lange der Sol­lzins des Kred­ites auf einem kon­stan­ten Niveau bleiben soll. Dieser Vor­gang wird Sol­lzins­bindung genan­nt. Das Kred­itin­sti­tut muss Ihnen diesen Zins über einen vere­in­barten Zeitraum garantieren.

Welche Sicherheiten kann ich für eine Baufinanzierung nutzen?

  • Grund­schuld: Über eine Grund­schuld wer­den die meis­ten Immo­bilien­dar­lehen abgesichert. In diesem Fall dient das erwor­bene Objekt als Sicher­heit für den Kred­it. Die Grund­schuld wird im Grund­buch einge­tra­gen. Die einge­tra­gene Grund­schuld umfasst in der Regel min­destens 60 % des Immo­bilien­wertes.
  • Lebensver­sicherun­gen: Wer eine kap­i­tal­bildende Lebensver­sicherung besitzt, kann diese als Sicher­heit für das Eigen­heim hin­ter­legen. Doch auch Risikolebensver­sicherun­gen oder Beruf­sun­fähigkeitsver­sicherun­gen kön­nen einem Immo­bilienkred­it als Sicher­heit dienen. Sie stellen die Tilgung des Kred­ites sich­er, wenn der Kred­it­nehmer ver­stirbt oder beruf­sun­fähig wird.
  • Lebens- und Renten­ver­sicherun­gen: Haben Sie eine pri­vate Renten­ver­sicherung abgeschlossen, lässt sich diese eben­falls für die Besicherung eines Baukred­ites nutzen. Der eingezahlte Betrag wird dann zur Schulden­til­gung genutzt, wenn die Monat­srat­en vom Kred­it­nehmer nicht mehr bezahlt wer­den kön­nen.
  • Wert­pa­piere: Aktien, Anlei­hen oder Fond­san­teile kön­nen für die Absicherung von Kred­iten genutzt wer­den. Sie wer­den im Falle ein­er Zahlung­sun­fähigkeit des Kred­it­nehmers zur Tilgung des Kred­ites herange­zo­gen. In der Prax­is sind Wert­pa­piere als Sicher­heit­en eher sel­ten und wer­den nur von weni­gen Banken akzep­tiert.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das möglich?

Grund­sät­zlich ist ein Immo­bilienkred­it ohne Eigenkap­i­tal möglich. Allerd­ings rat­en Experten davon ab. Denn durch das fehlende Eigenkap­i­tal steigt das Kred­itrisiko für die Bank, sodass die Kred­itzin­sen steigen. Über die Laufzeit gerech­net kann eine Bau­fi­nanzierung ohne Eigenkap­i­tal mehrere tausend Euro mehr kosten. Zudem müssen Kred­it­nehmer ohne Eigenkap­i­tal über hohe und sehr kon­stante Einkün­fte ver­fü­gen, um die Rat­en leis­ten zu kön­nen. Um über­haupt eines der weni­gen Ange­bote für Bau­fi­nanzierun­gen ohne Eigenkap­i­tal zu erhal­ten, müssen darüber hin­aus die Bonität der Antrag­steller sowie die aufgestellte Haushalt­srech­nung aus­geze­ich­net sein.

Für eine sichere Bau­fi­nanzierung ist eine Eigenkap­i­talquote von min­destens 20 % empfehlenswert, um mod­er­ate Zin­skosten und Monat­srat­en zu erhal­ten.

Kann ich KfW-Förderung für mein Eigenheim nutzen?

Die Kred­i­tanstalt für Wieder­auf­bau (KfW) fördert den Kauf von selb­st genutzten Immo­bilien sowie den Neubau von selb­st genutzten Häusern. Zu diesem Zweck vergibt der Bund Kred­ite zu gün­sti­gen Kon­di­tio­nen bis zu ein­er Höhe von 50.000 Euro.

Darüber hin­aus kön­nen Sie auch im Bestand von Förder­pro­gram­men der KfW prof­i­tieren. Förderkred­ite oder -gelder sind zum Beispiel bei der energieef­fizien­ten Sanierung oder beim alters­gerecht­en Umbau möglich.

Hier find­en Sie mehr Infor­ma­tio­nen zum KfW-Dar­lehen.

Sichere Baufinanzierung mit dem Immobilienkredit-Rechner

Pla­nen Sie den Bau oder Kauf eines Eigen­heimes?
Dann nutzen Sie unseren Immo­bilienkred­it-Rech­n­er.