Baufinanzierung Die Vor- und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

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Ja, es ist möglich: Ein Hauskauf kann auch ohne eigene finanzielle Rücklagen erfolgen. Dazu tragen die aktuell sehr niedrigen Zinsen bei. Gerade für Familien mit geringem Einkommen oder junge Menschen ohne Eigenkapital, stellt sich daher die Überlegung, diese Option zu nutzen. Aber ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wirklich sinnvoll? Schließlich ist sie recht teuer. Welche Risiken und Fallstricke gibt es? In diesem Ratgeber finden Sie die wichtigsten Informationen sowie alle Vor‐ und Nachteile der Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, dass genau der Kauf oder Herstellungspreis einer Immobilie von der Bank finanziert wird, die Kaufnebenkosten allerdings aus einer anderen Quelle bezahlt werden. Die Kreditsumme entspricht also zu 100 % dem Wert des Hauses.

Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, eine 110 % Finanzierung – auch Vollfinanzierung genannt – zu nutzen. Dabei werden anfallende Kaufnebenkosten, wie Notarkosten, Maklerprovision oder Grunderwerbsteuer, ebenfalls fremdfinanziert. Die Vollfinanzierung gilt jedoch als Ausnahme und wird meist nur bei sehr guten Einkommens‐ und Bonitätsverhältnissen zugesagt.

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Gut zu wissen: Alle finanziellen Mittel, die Sie für Ihr Finanzierungsvorhaben einsetzen können, sind Eigenkapital. Dazu zählen auch Wertpapiere, Darlehen von Verwandten, Sparguthaben, Renten‐ und Kapital­lebens­versicherungswerte oder Bausparverträge. Sind Sie handwerklich begabt, besteht außerdem die Möglichkeit, Ihre Eigenleistung als Eigenkapital einzusetzen.

Was sind die Voraussetzungen, um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten?

Ob Sie eine Zusage von der finanzierenden Bank bekommen, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Wesentlich sind vor allem Kapitaldienstfähigkeit und Bonität des Kreditnehmers sowie die Werthaltigkeit der Immobilie. Eine Haushaltsrechnung sowie die Vorlage von Gehaltsnachweisen geben Auskunft darüber, wie Ihre finanzielle Einkommenssituation aussieht und wie hoch Ihre Verpflichtungen sind. Diese Zahlen helfen der Bank dabei, die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls einzuschätzen. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis und ein gesichertes Einkommen sind zum Beispiel vorteilhaft. Diese Angaben helfen allerdings auch Ihnen, Ihr Risiko gering zu halten und den Kredit so zu wählen, dass er zu Ihnen passt. Letztlich beeinflusst Ihre persönliche Kreditwürdigkeit stark, zu welchen Konditionen Ihre Baufinanzierung angesetzt wird.

Tendenziell kann es jedoch sein, dass eine Zusage für eine Baufinanzierung eher erteilt wird, wenn Sie Eigenkapital bereitstellen können – in diesem Fall sind die Konditionen für eine Finanzierung Ihrer Immobilie auch besser als bei einer Vollfinanzierung.

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Als Faustformel gilt:
20 % Eigenkapital sollten vorhanden sein. Es sollte zumindest die Kauf­neben­kosten abdecken. Das minimiert die Risiken für den Käufer und den Kredit­geber und schützt vor einer Zahlungs­unfähigkeit.

Warum ist Eigenkapital wichtig?

Dem Eigenkapital kommen bei der Baufinanzierung 2 wichtige Funktionen zu:

1. Es macht Ihr Finanzierungsvorhaben günstiger.

Niedrige Zinsen hin oder her: Besitzen Sie kein Eigenkapital, wird Ihr Baukredit teurer. Je weniger Eigenkapital Sie einbringen, desto höher werden die Zinssätze. Das bedeutet auch, dass Ihre monatliche Rate höher ist und sich die Laufzeit der Tilgung verlängert.

2. Es deckt die Kaufnebenkosten ab.

Die Nebenkosten werden oftmals unterschätzt. Jedoch können Makler‐ und Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Gebühren für das Grundbuchamt 5 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen.

Wann ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?

Zwar ist eine Baufinanzierung ohne fehlendes Eigenkapital teurer, allerdings gibt es einige Situationen, in denen die Immobilienfinanzierung für den Kreditnehmer ohne eigene Mittel in Frage kommt:

  • Hohe Liquidität: Sie haben demnächst eine größere Summe zur freien Verfügung, z.B. durch eine Erbschaft? In diesem Fall kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine Überlegung wert sein.
  • Hohes und gesichertes Einkommen: Sie leben in gesicherten Verhältnissen, etwa als Beamter, oder haben ein hohes Einkommen? Dann haben Sie vor der Bank eine gute Argumentationsgrundlage.
  • Zeitdruck oder fehlende Zeit für das Ansparen von Eigenkapital: Plötzlich ist das Traumhaus da und Sie wollen nicht mehrere Jahre warten? In diesem Fall lohnt es sich vielleicht, die höheren Kosten einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Kauf zu nehmen.
  • Die Mieten an Ihrem festgelegten Wohnort sind deutlich höher als die Kreditraten für ein günstig zu erwerbendes Haus.

Allerdings gilt: In allen Situationen wird die finanzierende Bank genau prüfen, wie es um Ihre Bonität steht. Auf dieser Basis entscheidet das Kreditinstitut, ob es das Risiko übernimmt.

Risiken bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Auch Sie sollten über mögliche Risiken nachdenken: Jobverlust, Berufsunfähigkeit oder Krankheit können Ihre Finanzierung gefährden. Zudem besteht die Gefahr, dass bei einem Notverkauf des Eigenheims der Verkaufserlös geringer ausfällt als die Restschuld. Eigenkapital könnte hier als Sicherheitspuffer dienen: Je mehr Sie von Ihrem eigenen Vermögen einbringen, desto geringer werden die Zinssätze bzw. der gesamte Kredit. Womöglich kann Ihr Eigenkapital den geringeren Kauferlös Ihres Hauses im Ernstfall so ausgleichen.

Was sind Alternativen zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

In der Regel werden Baufinanzierungen mit einem gewissen Anteil an Eigenkapital durchgeführt – einfach, weil das günstiger ist. Häufig vorkommende Varianten sind unter anderem 90 %-, 80 %- und 60 %-Finanzierungen. Eine 80 %-Finanzierung bedeutet z.B., dass 20 % der Finanzierungssumme als Eigenkapital vom Darlehensnehmer bereitgestellt werden müssen. Kostet ein Haus also 300.000 Euro, muss der Bauherr 60.000 Euro an Eigenkapital aufbringen.

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VorteileNachteile
Sie benötigen keine eigenen Ersparnisse für den Kredit Es entstehen deutlich höhere Zinskosten: Der Kredit wird teurer, die Laufzeit verlängert sich.
Lange Ansparzeiten fallen weg: Sie können sofort aktiv werdenEine gute bis sehr gute Bonität ist notwendig, um überhaupt eine Kreditzusage von der Bank zu erhalten
Die Baufinanzierung wird so auch für Personen mit geringem Einkommen oder junge Interessenten möglichHöhere Risiken (da z.B. Geld für die Instandhaltung oder Modernisierung fehlt)
Besitzen Sie Erspartes, können Sie es als Sicherheitspuffer behaltenBei einem Verkauf der Immobilie kann die Restschuld des Darlehens höher sein als der Verkaufspreis

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: nur mit Absicherung

Kurz zusammengefasst lässt sich zum Thema Baufinanzierung ohne Eigenkapital Folgendes festhalten: Es ist zwar möglich, allerdings nur in wenigen Fällen empfehlenswert – z.B. bei einer überdurchschnittlich guten Liquidität oder einem gesicherten hohen Einkommen. Andernfalls lohnt es sich, zu sparen und bei der Baufinanzierung auf finanzielle Rücklagen zurückzugreifen. So vermeiden Sie nicht nur einen teuren Baukredit, sondern auch einige Risiken. Entscheiden Sie sich dennoch für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, empfiehlt es sich, zumindest die Nebenkosten selbst zu finanzieren. Denken Sie auch darüber nach, ob Sie im Fall eines Hausbaus einige Arbeiten selbst erledigen können.