Aufschlauen für den Hauskauf 

Wer bei der Immobilienfinanzierung auf Augenhöhe mit Banken und Behörden sprechen möchte, sollte einige Fachbegriffe kennen. 

Die eigenen vier Wände machen glücklich. Was viele Deutsche schon lange vermuteten, haben Wissenschaftler der Uni Hohenheim inzwischen nachgewiesen. Die Quintessenz ihrer Studie: Wer ein Haus oder eine Wohnung sein Eigen nennt, lebt zufriedener, als die Mieter vergleichbarer Immobilien. Das einzige Problem: Vor dem Erwerb müssen werdende Eigenheimbesitzer nicht nur ein passendes Objekt identifizieren, sondern auch etliche Banken- und Behördengänge absolvieren.

Um dabei auf Augenhöhe verhandeln zu können, findest Du hier eine Übersicht mit allen wichtigen Fachbegriffen.

Annuität
So nennen Experten die jährliche Zahlungsrate auf ein Baudarlehen. Sie setzt sich aus den Zinsen für den Geldgeber und der eigentlichen Rückzahlungssumme, der Tilgung, zusammen und bleibt über die vereinbarte Kreditlaufzeit in jedem Jahr gleich hoch.

 

Annuitätendarlehen
Das Baudarlehen, das der Kreditnehmer mit seiner Annuität bedient.

 

Anschlussfinanzierung
Wenn am Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld aus dem Baudarlehen übrig ist, benötigen Bauherren eine Anschlussfinanzierung. Im Prinzip handelt es sich dabei um einen neuen Kreditvertrag mit einer neuen Sollzinsbindung für die bereits laufende Baufinanzierung. Der neue Vertrag kann beim bisherigen Geldgeber (Prolongation) oder bei einem anderen Anbieter (Umschuldung) abgeschlossen werden.

Bebauungsplan
Mit ihm legen Städte und Gemeinden fest, welche Bauten in bestimmten Gebieten zulässig sind. Bauherren sind an die Vorgaben gebunden.

Eigenkapital
Die meisten Banken verlangen von Bauherren oder Käufern, dass sie einen bestimmten Teil des Kaufpreises aus eigenem Vermögen finanzieren. In der Regel müssen wenigstens die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital gedeckt sein. Diese können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen.

 

Erbbaurecht
Normalerweise erwerben Käufer mit dem Gebäude auch das Grundstück, auf dem es steht. Nicht so beim Erbbaurecht. Hier bekommen sie für einen gewissen Zeitraum (meist 99 Jahre) das Recht, gegen Zahlung eines sogenannten Erbbauzinses auf einem fremden Grundstück ein Haus zu errichten und zu nutzen. Nach Ablauf der Zeit fällt das Gebäude dem Grundstückseigentümer zu.

 

Erschließung
Ein Grundstück darf erst bebaut werden, wenn die Erschließung gesichert ist, das Grundstück also an die Kanalisation, die Wasser- und Energieversorgung und die öffentlichen Verkehrswege angeschlossen ist.

Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung, mit der sich ein Bauherr schon vor Auslaufen des alten Kredits den aktuellen Zinssatz auch für die Zukunft sichert. Dafür zahlt der Kunde, je nachdem, wie lange der Vorlauf ist, einen mehr oder minder hohen Aufschlag auf den Zinssatz. Für Forward-Darlehen gilt die Faustregel: Es lohnt sich grundsätzlich dann, wenn alle Zinsprognosen erwarten lassen, dass die Bauzinsen in Zukunft steigen werden. Ist von sinkenden Zinsen auszugehen, sollten Bauherren besser abwarten und nicht zu früh einen neuen Darlehensvertrag abschließen.

Gemeinschaftseigentum
Wer statt eines ganzen Hauses nur eine Eigentumswohnung erwirbt, muss sich bestimmte Teile des Gebäudes mit seinen Nachbarn teilen. Zu diesem sogenannten Gemeinschaftseigentum gehören grob vereinfacht all jene Hausteile, die außerhalb der Einzelwohnungen liegen, also Treppenhäuser, Heizungsräume, Aufzüge, Briefkästen oder der Garten. Veränderungen oder Umbauten sind hier nur einvernehmlich möglich. Vom Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden ist das Sondereigentum.

 

Grundbuch
Das Grundbuch ist ein beim Amtsgericht geführtes Register über die Rechtsverhältnisse an Grundstücken, etwa über den Eigentümer, etwaige Grundschulden oder Vorkaufsrechte. Was hier steht, gilt als richtig. Deshalb müssen Immobilienkäufer stets im Grundbuch eingetragen werden.

 

Grunderwerbsteuer
Sie fällt einmalig beim Erwerb eines Grundstücks an. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 (Bayern und Sachsen) und 6,5 Prozent des Kaufpreises (Schleswig- Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg und Thüringen). Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf.

 

Grundschuld
Die Grundschuld sichert die finanzierende Bank gegen Zahlungsausfälle ab und gehört zu den sogenannten Grundpfandrechten. Ist der Käufer nicht in der Lage, seine Darlehensraten zu leisten, kann der Kreditgeber dank der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld die Immobilie zwangsversteigern lassen.

 

Grundsteuer
Jeder Haus- oder Wohnungseigentümer muss einmal pro Jahr Grundsteuer an seine Stadt oder Gemeinde zahlen. Die Höhe variiert je nach Objekt und Lage erheblich.

Hypothekendarlehen
Ein langfristiges Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht, etwa eine Grundschuld, gesichert ist. Hypothekendarlehen werden meist in der Form von Annuitätendarlehen vergeben.

Kaufnebenkosten
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb noch eine Vielzahl weiterer Kosten an: Obligatorisch sind Notar/Gerichts- und Grundbuchgebühren und die Grunderwerbsteuer. Vielfach müssen Käufer zudem noch Maklerprovisionen aufbringen. Je nachdem, wo und von wem ein Kunde sein Eigenheim erwirbt, können die Nebenkosten bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

 

Kreditkonditionen
Die Konditionen, zu denen ein Kredit gewährt wird. Bei Baufinanzierungen interessant sind neben dem Zinssatz unter anderem die Vorgaben zum Eigenkapital sowie Zinsbindungsfristen und die Möglichkeit zur Sondertilgung.

Prolongation
Die Prolongation ist eine Form der Anschlussfinanzierung, bei der der bereits bestehende Darlehensvertrag bei der bisherigen Bank verlängert wird – in der Regel zu neuen Zinskonditionen. Vorteil: unbürokratische Abwicklung ohne erneute Bonitätsprüfung.

Restschuld
Die Restschuld ist der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgte Teil eines Darlehens.

Sollzinsbindung
Im Kreditvertrag wird unter anderem die sogenannte Sollzinsbindung geregelt. Also der Zeitraum, für den Kreditkonditionen festgeschrieben werden. Meist wird ein Zeitraum zwischen fünf und 20 Jahren vereinbart. Dabei gilt: Je länger die Sollzinsbindung, desto teurer wird der Kredit.

 

Sondereigentum
Anders als beim Gemeinschaftseigentum können Wohnungsbesitzer mit ihrem Sondereigentum verfahren, wie sie wollen. Welche Wandfarbe sie für ihre Wohnung wählen, wie sie die Küche ausstatten oder welchen Bodenbelag sie aussuchen, ist ihnen selbst überlassen. Was genau zum Sondereigentum gehört, steht in der Teilungserklärung.

 

Sondertilgung
Damit ein Kunde neben der regelmäßigen monatlichen Tilgung zusätzliches Geld in den Schuldenabbau stecken darf – etwa nach einer Erbschaft oder Gehaltserhöhung – bedarf es einer speziellen Vereinbarung, die solche Sondertilgungen erlaubt. Fehlt eine solche Klausel, riskieren Kunden, die mehr tilgen als vorgesehen, dass sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist die Grundlage jeder Wohnungseigentümergemeinschaft und wird im Grundbuch eingetragen. Sie legt unter anderem fest, welche Gebäudeteile zum Gemeinschafts- und welche zum Sondereigentum gehören.

 

Tilgung
Die Rückzahlung von Schulden.

Umschuldung
Der Begriff bezeichnet die Ablösung des Altdarlehens und seine Überführung in einen neuen Kredit. Dieser kann entweder beim bisherigen Geldgeber, aber auch bei einem anderen Baufinanzierer aufgenommen werden. Eine Umschuldung kann sinnvoll sein, wenn die Zinsbindung ausläuft und der Umschuldungskredit bessere Konditionen bietet als das laufende Darlehen.

Vorfälligkeitsentschädigung
Die meisten Banken berechnen bei vorzeitiger Ablösung des Kredits eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen. Kunden, die überraschend zu Geld kommen und mehr tilgen wollen, als vereinbart, sind davon ebenso betroffen wie Verbraucher, die ihr Haus verkaufen wollen und deshalb den Vertrag früher als erwartet kündigen. Immerhin: Nach Ablauf von zehn Jahren erlaubt das Gesetz die Kündigung des Kredits, ohne dass eine solche Strafzahlung anfällt: Das gilt auch dann, wenn die Zinsen ursprünglich für mehr als zehn Jahre hat festgeschrieben waren.

Zinsfestschreibung
Der Begriff bezeichnet den Zeitraum, für den der Darlehensvertrag eine bestimmte Zinshöhe garantiert (siehe Sollzinsbindung). Der Kunde hat in dieser Zeit Planungssicherheit, dass steigende Zinsen sich nicht zu seinen Lasten auswirken. Umgekehrt profitiert er aber auch nicht von etwaigen Zinssenkungen am Markt.

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