Eigentum vermieten 

Wer seine Immobilie nicht selbst bezieht, sondern sie vermietet, sichert sich im Idealfall stete Einnahmen und attraktive Steuervorteile. Was zu beachten ist, damit der Plan aufgeht. 

Wir Deutschen sind ein Volk von Mietern. Und wir geben fürs Wohnen inzwischen den größten Teil unseres Budgets aus. Laut einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln floss 2017 mehr als ein Viertel unserer Einkommen in Miete, Nebenkosten, Hausrat und Instandhaltung.

Für Vermieter, sind das gute Nachrichten. Zwar fallen auf Mieteinnahmen erst einmal Steuern an, im Gegenzug aber lassen sich etliche Ausgaben für die Immobilie – von der Brandschutzversicherung über die Grundsteuer bis hin zu den Gebühren für die Müllabfuhr – wieder beim Finanzamt geltend machen. Gerade, wenn die Wohnung noch nicht abbezahlt ist, schmälern die Zinsen fürs Bankdarlehen die Steuerlast erheblich.

 

Gut Ding will Weile haben 

Bei aller Euphorie gilt aber auch: Ein Selbstläufer ist eine Vermietung für Privatleute nicht. Das liegt zum einen an der sehr mieterfreundlichen Rechtsprechung. Sie stellt Eigentümer vor so manches juristische Problem – zum Beispiel, wenn es darum geht, wer beim Auszug die Wände streichen muss oder wann eine Mieterhöhung erlaubt ist.

Um nicht schon bei Vertragsschluss Fehler zu begehen, empfiehlt es sich, von Experten aufgesetzte Musterverträge zu verwenden und stets darauf zu achten, dass die Formulare auf dem neuesten Stand sind. Wer auf die aktuellen Vorlagen von Eigentümerverbänden wie Haus und Grund setzt, ist meist auf der sicheren Seite.

Um sich vor Betrügern zu schützen, sollten Hausbesitzer zudem so viele Informationen wie möglich über einen potenziellen Bewohner einholen. Jeden Bewerber auf Herz und Nieren zu durchleuchten, verbieten zwar Datenschutz und Mieterrechte. Hat es ein Kandidat jedoch in die engere Wahl geschafft, empfiehlt es sich in jedem Fall, einen Gehaltsnachweis des Arbeitgebers und eine Bonitätsauskunft zu verlangen. Sinnvoll kann es auch sein, die Kontaktdaten des vorherigen Vermieters zu erbitten, um sich dort nach der Zahlungsmoral und dem Zustand der Wohnung beim Auszug zu erkundigen. Dienste wie die Deutsche Mieter Datenbank können ebenfalls wichtige Hinweise auf potenzielle Mietnomaden enthalten.

Unerlässlich ist es zudem, dem neuen Bewohner eine Kaution abzuverlangen. Das Gesetz erlaubt bis zu drei Nettokaltmieten – diesen Wert sollten Eigentümer ausreizen.

 

Was die Wohnung kosten darf 

Eine Wissenschaft für sich ist zudem die Miethöhe. Das betrifft vor allem Immobilie in Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Hier dürfen Preissteigerungen nach einem Mieterwechsel nicht dazu führen, dass die neue Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Welche Werte in welcher Stadt zu beachten sind, ergibt sich normalerweise aus qualifizierten Mietspiegeln der Gemeinde. Fehlt ein solches Dokument, können Eigentümer auch die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen als Beleg für die Ortsüblichkeit heranziehen. Theoretisch wäre es auch denkbar, ein Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben. Das aber ist extrem teuer und lohnt sich meistens nicht.

Immerhin: Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Auch wer nach einer umfassenden Renovierung zum ersten Mal wieder vermietet, muss die strengen Regeln nicht beachten.

 

Die zweite Miete richtig bemessen 

Lästig, aber nötig ist zudem die Nebenkostenabrechnung, aus der sich unter anderem die Nachzahlungen oder Erstattungen für Warmwasser-, Heizungs- und Stromkosten ergeben. Jeder Vermieter ist verpflichtet, mindestens einmal pro Jahr ein solches Zahlenwerk zu erstellen. Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums muss das Schreiben beim Mieter im Briefkasten liegen. Diese Frist sollten Eigentümer ernst nehmen. Denn kommt der Brief verspätet an, darf der Mieter die Zahlung verweigern. Gleiches gilt, wenn die Abrechnung Formfehler enthält. Das kann vergleichsweise leicht passieren. Wer kein Risiko eingehen will, sollte auch hier auf die Unterstützung von Experten setzen.

 

Baufinanzierung mit Unterstützung des Finanzamts 

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, braucht dafür – normalerweise – einen Kredit. Und den gibt es nicht zum Nulltarif. Zwar ist Baugeld derzeit ausgesprochen billig, dennoch zahlen Käufer mit ihren monatlichen Raten stets auch eine erkleckliche Summe Zinsen an die Bank. Nutzen sie ihre Immobilie selbst, ist die Kohle verloren. Vermieter hingegen können den Zinsanteil von der Steuer absetzen. Das gilt selbst dann, wenn sie sich entschließen, die Immobilie wieder zu verkaufen. Reicht der Erlös nicht aus, um den noch laufenden Kredit abzulösen, mindern die nun noch anfallenden Schuldzinsen weiterhin die Steuerlast: Sie lassen sich als sogenannte nachträgliche Werbungskosten geltend machen.

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