Beim Hauskauf schon an Trennung denken 

Wer mit seinem Partner eine Immobilie kauft, denkt meist nicht daran, dass die Beziehung einmal zu Bruch gehen könnte. Dennoch sollten Verheiratete genau das tun und noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags überlegen, wer in diesem Fall das Haus behalten und die Schulden bezahlen darf. 

Verliebt, verlobt, verheiratet. Dieses traditionelle Beziehungsmodell ist auch heute noch beliebt. Ergänzen sollte man es allerdings um den Punkt „geschieden“. Denn die Zeiten, in denen die Ehe tatsächlich ein Bund fürs Leben war, sind vorbei: Allein im Jahr 2016 besiegelten Gerichte in Deutschland in 162.397 Fällen ein Ehe-Aus.

Die finanziellen Folgen sind oft dramatisch. Zwar bietet das Gesetz für solche Fälle recht praktikable Lösungen an: Wer, wie die meisten Paare, ohne Ehevertrag heiratet, lebt im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Was die Partner mit in die Ehe bringen, bleibt ihr Eigentum. Auch bei einer Scheidung. Vermögen, das sie nach der Trauung zusammen erworben haben, muss allerdings aufgeteilt werden – im sogenannten Zugewinnausgleich. Ihm unterliegt dann auch das gemeinsam angeschaffte Familienheim. Und das kann zu erbitterten Streitigkeiten führen.

Ehepaare, die einen Hauskauf planen, sollten sich daher schon vor dem Gang zum Notar ein paar wichtige Fragen stellen.

 

Wer sollte im Grundbuch stehen? 

Der Kaufvertrag für eine Immobilie bedarf einer notariellen Beurkundung und der neue Eigentümer muss im Grundbuch eingetragen werden, so schreibt es das Gesetz vor. „Wenn das Familienheim, wie so oft, der mit Abstand größte Vermögensposten des Paares ist, sollten sich beide im Grundbuch eintragen lassen“, rät Dörte Schiedermaier, Fachanwältin für Familienrecht und Partnerin der Kanzlei Dollinger in München. Wichtig sei es allerdings, zu dokumentieren, wer wieviel Eigenkapital in das Haus oder die Wohnung gesteckt hat – und wessen Eltern sich mit einer großzügigen Finanzspritze beteiligt haben. „Schießen Mama und Papa Geld für den Hauskauf zu, ist es wichtig, dass sie das Geld ganz gezielt nur ihrem leiblichen Kind zukommen lassen“, sagt Schiedermaier. Grund: Bei einer Scheidung werden Schenkungen aus dem Zugewinnausgleich herausgehalten: Der andere Partner profitiert also nicht mehr direkt von den Zuwendungen seiner Ex-Schwiegereltern.

 

Wer muss ausziehen, wenn die Ehe kriselt? 

Grundsätzlich haben Eheleute das Recht, bis zur rechtskräftigen Scheidung in der gemeinsam erworbenen Ehewohnung zu leben. Theoretisch kann also auch in einer zerrütteten Beziehung jeder darauf bestehen, im Familienheim wohnen zu bleiben. „In Städten wie München, in denen der Wohnungsmarkt extrem angespannt ist, sind solche Fälle sogar vergleichsweise häufig“, sagt Schiedermaier. Immerhin: Wer es partout nicht aushält, mit seinem angehenden Expartner unter einem Dach zu leben, kann beim Familiengericht beantragen, dass ihm die Immobilie zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Das klappt aber nur, wenn er überzeugend darstellt, warum er die Wohnung für sich alleine braucht und die WG mit dem Noch-Gatten eine „unbillige Härte“ bedeutet. Schulbeispiel: Der unliebsame Mitbewohner trinkt regelmäßig fünf bis fünfzehn Feierabendbiere und wird dann handgreiflich. Aber auch psychische Gewalt oder eine extrem beengte Wohnsituation können eine Zuweisung zur alleinigen Nutzung rechtfertigen. Gleiches gilt, wenn das Wohl der gemeinsamen Kinder gefährdet ist.

 

Wer haftet nach einer Trennung für Schulden auf dem Haus? 

Grundsätzlich immer der, der den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Da Banken bei normalen finanziellen Verhältnissen meist darauf bestehen, dass beide Partner signieren, sind streng juristisch auch beide in der Pflicht – und müssen dafür sorgen, dass die Raten regelmäßig beglichen werden.

In der Praxis sind die Dinge oft komplizierter, zum Beispiel, weil ausgerechnet der Hauptverdiener auszieht, also derjenige Partner, der in der Vergangenheit für die Tilgung aufkam. In diesem Fall muss sich das scheidungswillige Paar intern auf einen Ausgleich verständigen. „Hat der, der im Haus wohnen bleibt, nicht die Mittel, die Hälfte der Annuität zu übernehmen, wird er meist auch derjenige sein, der einen Unterhaltsanspruch hat“, sagt Schiedermaier. „In diesem Fall muss das Gericht den Wohnwert des Familienheims bei der Berechnung des Trennungsunterhalts berücksichtigen und die Unterhaltszahlungen entsprechend niedriger ansetzen.“ Etwas anderes gilt, wenn die Partner finanziell ebenbürtig sind. Dann müssen beide ihren Anteil am Schuldendienst leisten. Zusätzlich steht dem ausgezogenen Partner eine Nutzungsentschädigung zu, weil er seinen halben Miteigentumsanteil nicht mehr bewohnen kann.

 

Wem gehört die Immobilie nach der Scheidung? 

Immer dem, der im Grundbuch steht. Sind das beide Partner, stellt sich die Frage, wer das Haus behalten und den anderen auszahlen kann, will oder muss. Einigen sich die Partner nicht oder fehlen die nötigen Mittel, muss die Immobilie verkauft oder vermietet werden. Der letzte Fall ist eigentlich nur für Paare sinnvoll, die trotz der Scheidung noch miteinander sprechen. Denn in dieser Konstellation teilen sich die beiden sowohl die Mieteinnahmen als auch die Kosten, die das Haus verursacht. Ein solches Projekt zu betreiben, wenn man sich eigentlich die Augen auskratzen will, ist nicht empfehlenswert.

 

Partnerschaften ohne Trauschein machen Probleme 

Während das Gesetz die Rechte von (geschiedenen) Ehepaaren relativ klar regelt, behandelt es Unverheiratete grundsätzlich wie Fremde. Wer mit seinem nichtehelichen Partner das Abenteuer Hauskauf angehen will, muss sich also seine eigenen Sicherheiten schaffen. „Wichtig ist es vor allem, genau zu dokumentieren, wer wieviel Geld und welche Eigenleistung in das Haus investiert hat“, sagt Anwältin Schiedermaier. Denkbar sei es zudem, den Immobilienkauf durch einen Gesellschaftsvertrag juristisch abzusichern. Hierzu gründen die Partner eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und werden dann gemeinsam ins Grundbuch eingetragen. „Der Vorteil einer solchen Gestaltung ist, dass sowohl Verwaltungsregeln als auch die Modalitäten für die Auflösung der Gesellschaft vom Grundsatz her gesetzlich geregelt sind“, sagt Schiedermaier. Ein Königsweg für alle sei das Modell aber nicht. „Wer mit einer GbR liebäugelt, sollte sich in jedem Fall zuvor beraten lassen“, so die Juristin.

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