Immobiliendarlehen: So klappt der günstige Anschluss

Läuft das Baudarlehen bald aus, bietet sich die Chance, eine Menge Zinsen zu sparen. Was bei der Anschlussfinanzierung zu beachten ist.

Die Finanzierung einer Immobilie erstreckt sich meistens über viele Jahre. Bei Abschluss einer Baufinanzierung legst Du aber nicht gleich die Zinskonditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens fest, sondern oft nur für zehn bis 15 Jahre. Dann schließt Du einen neuen Vertrag ab: die Anschlussfinanzierung.

Wer also vor etwa zehn Jahren sein Haus gekauft und finanziert hat, dürfte derzeit richtig gute Laune haben. Wenn er sich nämlich jetzt um die Anschlussfinanzierung kümmern muss, hat er es mit einem deutlich niedrigeren Zinsniveau zu tun als beim Abschluss seines ersten Kredits. Rund 3,5 Prozent liegen zwischen 2008 und 2018. Die neuen Konditionen versprechen also eine ordentliche Zinsersparnis.

Bauherren und Immobilieneigentümer, deren Kredit von vornherein nur über zehn Jahre abgeschlossen war, müssen sich ohnehin umschauen. Aber auch Kreditnehmer, deren Verträge mit längeren Laufzeiten ausgestattet sind, haben die Chance, sich früher von ihrem teureren Darlehen zu verabschieden. Generell gilt: Zehn Jahre ab vollständiger Auszahlung des Baukredits lässt sich dieser ohne weitere Kosten – zum Beispiel Vorfälligkeitsentschädigungen – kündigen. So ist es in § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.

 

Treu bleiben oder wechseln?

Die Darlehensnehmer haben im Wesentlichen drei Möglichkeiten, einen Anschluss zu finden: Sie verlängern ihren Kredit bei der bisherigen Bank (Prolongation), sie wechseln zu einem anderen Institut (Umschuldung) oder sie nehmen ein sogenanntes Forward-Darlehen auf, um sich die günstigen Zinsen für einen späteren Zeitpunkt zu sichern. In jedem Fall gilt es aber, sich zunächst einen Überblick über aktuelle Angebote zu verschaffen.

Die Konditionen der Wettbewerber zu kennen, sorgt zugleich für eine gute Ausgangsbasis für die Verhandlungen mit der Hausbank. Die ist nämlich in der Regel der erste Ansprechpartner in Sachen Anschlussfinanzierung. Schließlich ist es am bequemsten, einfach mit den bekannten Partnern weiter zu finanzieren. Mit dem erst besten Angebot sollte sich der Bankkunde dennoch nicht abspeisen lassen. Denn auch die Bank dürfte ein großes Interesse daran haben, ihren Kunden zu halten. Der hat immerhin über Jahre die Raten zuverlässig gezahlt, und seine Immobilie dürfte in den vergangenen Jahren im Wert gestiegen sein.

Ist das Angebot dennoch nicht attraktiv genug, sollte der Kreditnehmer ruhig zu einem anderen Kreditgeber wechseln. Keine Sorge – das geht relativ unkompliziert. Die neue Bank löst das Darlehen ab und erhält im Gegenzug die Grundschuld als Sicherheit. Dafür fallen zwar Notar- und Grundbuchgebühren an, diese liegen aber bei wenigen Hundert Euro und fallen daher oft im Vergleich zu der möglichen Zinsersparnis kaum ins Gewicht. Manche Kreditinstitute übernehmen diese Gebühren sogar, wenn neue Kunden zu ihnen kommen.

 

Günstige Zinsen für die Zukunft sichern

Wer jetzt noch nicht umschulden kann, sich aber das niedrige Zinsniveau nicht entgehen lassen möchte, sollte über ein Forward-Darlehen nachdenken. Dieses kann man ein Jahr, in manchen Fällen sogar bis zu fünf Jahre, vor tatsächlicher Inanspruchnahme abschließen. Bank und Kunde legen also heute bereits die Konditionen fest, schieben aber den Auszahlungszeitpunkt und die ersten Ratenzahlungen nach hinten. In der Regel fallen bis zur Auszahlung auch keine Bereitstellungszinsen an.

Diese Zinsgarantie für die Zukunft lassen sich die Kreditinstitute allerdings mit leichten Zinsaufschlägen bezahlen. Faustregel: Je länger die vereinbarte Forward-Phase, desto höher ist der Zinsaufschlag. In den vergangenen Jahren lag der Aufschlag nach Beobachtungen von Marktexperten bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat bis zur Ablösung des alten Darlehens.

 

Mit Zinsersparnis Tilgung erhöhen

Doch egal, für welche Variante sich der Anschlussfinanzierer entscheidet, auf die Zinsen alleine sollte er nicht achten. Wichtig sind auch die weiteren Darlehensbedingungen, die die jeweilige Bank bietet. So sollte der Vertrag etwa Sondertilgungen und den Wechsel der monatlichen Tilgungshöhe ermöglichen. Das verschafft einem noch mehr Flexibilität in der Rückzahlung und dadurch noch mehr Sparchancen.

Apropos Tilgungshöhe: Das, was der Kreditnehmer an Zinsen spart, sollte er von vornherein in eine höhere Tilgung investieren, um das Darlehen schneller abzubezahlen. Er lässt also die Ratenhöhe einfach gleich – vorausgesetzt, er konnte sie auch bislang gut schultern.

 

Wann ist welche Anschlussfinanzierung möglich?

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