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Immobilienspezialist für Shopping-Center

Die Deutsche EuroShop AG (DES) investiert ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten im europäischen Raum, die jeweils ein großes Einzugsgebiet abdecken. Dabei operiert die Gesellschaft als vermögensverwaltende Holding. Ende 2011 war sie über Objektgesellschaften an 19 Shoppingcentern in Deutschland, Österreich, Polen und Ungarn beteiligt. Für das Centermanagement ist die ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG verantwortlich, die seit mehr als 40 Jahren in diesem Markt tätig ist und in Europa zu den Marktführern zählt. Einschließlich der Standorte im Ausland wird die Mietfläche nach Angaben des Unternehmens weitgehend vom Einzelhandel genutzt. Ein geringer Anteil entfällt auf Büro- und Praxisräume, Kinos und sonstige Dienstleistungen.

Der Buchwert der Investment Properties der Gesellschaft betrug 2011 zum Jahresende 3,11 (i.V. 2,70) Mrd. Euro. Die beiden vorrangigen Anlageziele der Deutsche EuroShop sind die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der langfristigen Vermietung, der durch jährliche Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet wird, sowie eine nachhaltige Wertsteigerung des Portfolios, so das Unternehmen. Dazu wird das Kapital der Gesellschaft nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen investiert; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten in Verbindung mit einem auf langfristigen Erfolg ausgerichteten Centermanagement bringen die gewünschte hohe Rentabilität.

Das Portfolio in Deutschland umfasst 15 Center. Der Bestand setzt sich zusammen aus dem Main-Taunus-Zentrum Sulzbach bei Frankfurt am Main (EuroShop-Anteil 52,01%), dem A10 Center in Wildau (100%), dem Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim (99,9%), der City-Galerie in Wolfsburg (100%), den City-Arkaden in Wuppertal (100%), dem City-Point in Kassel (100%), dem Allee-Center in Hamm (88,93%), der Altmarkt-Galerie in Dresden (67,0%), dem Phoenix-Center in Hamburg (50,0%), dem Forum in Wetzlar (65,0%) und dem Rathaus-Center in Dessau (94,90%). 2008 eröffneten die Stadt-Galerie Hameln (100%) und die Stadtgalerie Passau (75%). Erweitert hat der Konzern 2011 sein Portfolio durch eine Beteiligung am Allee-Center in Magdeburg (50,0%).

Nach einer Einkaufspause von drei Jahren erwarb die DES im Januar 2010 ihr 13. deutsches Objekt, das A10 Center in Wildau bei Berlin (100%). Das A10 sei eines der größten und bekanntesten Shoppingcenter Deutschlands, so das Management. Es wurde 1996 eröffnet und bietet rund 200 Fachgeschäfte, die komplett vermietet sind. Nach Abschluss der Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen bietet das Center rund 66.000 qm Verkaufsfläche. Im Oktober 2010 konnte der Konzern das Hamburger Billstedt-Center für 160 Mill. Euro ganz kaufen. Die Übernahme war zum Jahresbeginn 2011 wirksam. Zudem weitete der Konzern seine Anteile am Main-Taunus-Center, an der Altmarkt-Galerie, dem City-Point und den City-Arkaden aus. Anfang 2011 erhöhte die Deutsche Euroshop dann ihre Anteile an der Galerie Hameln. 2011 weitete der Konzern sein Portfolio mit einer Beteiligung an dem Allee-Center Magdeburg wie auch der Aufstockung der Beteiligung an der Stadt-Galerie Hameln und der City-Galerie Wolfsburg aus. 2011 wurden die Altmarkt-Galerie in Dresden, das A10 Center und das Main-Taunus-Zentrum erweitert und modernisiert. Nachdem dann Anfang 2012 auch die ausstehenden Anteile an dem Rhein-Neckar-Zentrum, dem Allee-Center Hamm und dem Rathaus-Center Dessau übernommen wurden, hält der Konzern neun der 19 Center zu 100%.

Der Auslandsbestand umfasst drei Center. Das Teilportfolio setzt sich zusammen aus der Galeria Baltycka in Danzig, Polen (Anteil: 74,0%), den City-Arkaden Klagenfurt, Österreich (50,0%) und den Árkád im ungarischen Pécs - als erstes Objekt des Auslandsportfolio in 2002 angeschafft (50,0%).

Umsatz und Ergebnis steigen weiter

Nachdem der Konzern 2010 sowohl beim Umsatz als auch dem Ergebnis weiter wachsen konnte, legte die Deutsche Euroshop dank einer soliden Entwicklung des Einzelhandels in Deutschland auch 2011 bei Umsatz und Ergebnis weiter deutlich zu. So kletterten die Umsätze um 32% auf 190,0 (i.V. 144,2) Mill. Euro. Zum Umsatzplus hatte die Übernahme des A10 Centers aber auch die Erweiterung der Altmarkt-Galerie sowie die Vollkonsolidierung des Main-Taunus-Zentrums, des Phoenix-Centers und des Billstadt-Centers (beide Hamburg) beigetragen. Die Leerstandsquote der Einzelhandelsflächen lag wie schon im Vorjahr unter 1%. Im Inland lagen die Erlöse bei 166,8 (121,3) Mill. Euro und im Ausland expandierten sie leicht auf 23,14 (22,86) Mill. Euro. Die Grundstücksbetriebskosten wuchsen auf 8,52 (7,32) Mill. Euro und die Grundstücksverwaltungskosten auf 9,81 (7,89) Mill. Euro, so dass das Nettobetriebsergebnis auf 171,6 (129,0) Mill. Euro vorankam.

2011 legten die Abschreibungen mit 0,04 (0,02) Mill. Euro zum Vorjahr zu. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) wuchs parallel zum Umsatzplus um 34% auf 165,7 (124,0) Mill. Euro. Allerdings sank das Zinsergebnis mit minus 64,90 (minus 53,04) Mill. Euro weiter in die Tiefe, während das Beteiligungsergebnis mit 1,26 (1,41) Mill. Euro leicht fiel. Das Vorsteuerergebnis wuchs um 32% auf 128,4 (97,00) Mill. Euro. Dabei expandierte das Bewertungsergebnis (Bewertung der Immobilien) auf 41,9 (33,1) Mill. Euro. Nach diesem lag das Vorsteuerergebnis schließlich bei 86,5 (63,9) Mill. Euro. Allerdings verdoppelten sich die Steuern auf 34,98 (15,18) Mill. Euro. Unter dem Strich sprang das Ergebnis dennoch auf 93,40 (81,82) Mill. Euro. Der Konzern gibt das Ergebnis je Aktie mit 1,81 (1,80) Euro an. Dabei hatte der Konzern eine Korrektur bei den Vorjahreszahlen vorgenommen. Dieser zur Folge lag das Konzernergebnis 2010 bei minus 7,81 Mill. Euro. Das FFO (Funds from Operation) je Aktie beziffert der Konzern mit 1,61 (1,35) Euro. Den Net Asset Value (NAV) gibt der Konzern mit 1,43 (1,36) Mrd. Euro an. Das entspricht einem NAV je Aktie von 27,64 (26,36) Euro. Die Aktionäre werden in diesem Jahr mit einer konstanten Dividende von 1,10 (1,10) Euro je Aktie belohnt.

Weiter auf Wachstumskurs

Auch im laufenden Jahr ist das Management zuversichtlich, dass trotz auslaufender Mietverträge in einigen Centern die Leerstandsquote niedrig gehalten werden kann. Die Planung für die Jahre 2012 und 2013 sieht keine weiteren Objektkäufe oder -verkäufe vor. Da die Bewertung der Einkaufszentren nicht vorhersehbar ist, trifft die Konzernführung hierzu keine Prognosen. Konkret geht der Konzern dank des Umsatzbeitrages des Allee-Centers in Magdeburg und den Erweiterungsmaßnahmen von einem Umsatzplus in 2012 von 10% auf 207 bis 211 Mill. Euro aus. Ab 2013 muss der Konzern zudem die quotale Konsolidierung der Gemeinschaftsunternehmen aufgeben und diese anstelle dessen anteilig im Finanzergebnis erfassen. Die Erlöse sieht das Management 2013 bei 178 bis 182 Mill. Euro. Das EBIT soll 2012 bei 147 bis 151 Mill. Euro und 2013 bei 151 bis 155 Mill. Euro liegen. Beim Vorsteuerergebnis visiert der Konzern 2012 einen Wert von 90 bis 93 Mill. Euro und 2013 von 94 bis 97 Mill. Euro an. Der FFO soll 2012 bei 1,64 bis 1,68 Euro und 2013 bei 1,70 bis 1,74 Euro liegen. Die Dividende soll konstant gehalten werden.

Eines der letzten IPO nach Beginn der Börsenkrise 2000

Die Wurzeln der Gesellschaft liegen in der am 10. Oktober 1997 als reine Vorratsgesellschaft gegründeten TORWA Beteiligungs AG. Die Firmenänderung in Deutsche EuroShop AG wurde am 21. August 2000 beschlossen. In der ao. HV vom 29. August 2000 wurde u.a. das Grundkapital von 100.000 DM gegen Bareinlage auf 39,117 Mill. DM erhöht. Außerdem erfolgte die Umstellung auf 20,0 Mill. Euro. Des Weiteren hatte die damalige Alleinaktionärin Deutsche Grundbesitz Management GmbH der Deutsche EuroShop AG weitere Mittel in Höhe von 580 Mill. Euro im Rahmen eines gewährten Zuschusses in die Kapitalrücklage ohne Gegenleistungsverpflichtung seitens der Gesellschaft zur Verfügung gestellt. Diese Mittel wurden sodann zu einem Großteil in den Voll- bzw. Teilerwerb von acht Einkaufscentern investiert.

In der Zeit vom 2. Oktober bis 29. Dezember 2000 wurde das gesamte gezeichnete Kapital (bis auf eine Aktie) zur Zeichnung angeboten. Der Emissionspreis betrug 38,40 Euro. Der gesamte Emissionserlös floss der Deutsche Grundbesitz Management GmbH zu, die nach der Platzierung lediglich eine Aktie in ihrem Bestand behielt. Erster Handelstag war der 2. Januar 2001.

Im Juli 2009 platzierte die DES im Rahmen einer Kapitalerhöhung 3,44 Mill. neue Aktien bei institutionellen Investoren zu einem Preis von 19,50 Euro je Aktie. Aus der dreifach überzeichneten Emission floss der Gesellschaft ein Bruttoerlös von 66,51 Mill. Euro zu. Das Grundkapital der Gesellschaft wuchs dadurch um rund 10% auf 37,81 (34,38) Mill. Euro. Der Erlös kam nach Unternehmensangaben der Finanzierung des Erwerbs weiterer Anteile am City-Point Kassel und der Erweiterung in Dresden zugute.

Zum Jahresbeginn 2010 wurde außerdem eine Bezugsrechtskapitalerhöhung zugunsten der Altaktionäre durchgeführt, um den Eigenmittelanteil für den Erwerb des A10 Centers in Höhe von 115 Mill. Euro zu refinanzieren. Die neuen, bereits für 2009 voll dividendenberechtigten Aktien wurden vollständig im Rahmen des Bezugsrechts und eines von der Gesellschaft eingeräumten Überbezugsrechts von bestehenden Aktionären zu einem Preis von 19,50 Euro je Aktie übernommen. Insgesamt erlöste die DES aus der Transaktion 123 Mill. Euro. In der fast fünffachen Überzeichnung der Emission sieht die Gesellschaft einen deutlichen Vertrauensbeweis der Aktionäre. Insgesamt stieg das gezeichnet Kapital von 37,81 Mill. Euro auf 51,63 Mill. Euro.

Die Aktien notieren im MDax der Frankfurter Wertpapierbörse.