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Immobilienspezialist für Shopping-Center

Die Deutsche EuroShop AG (DES) investiert ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten im europäischen Raum, die jeweils ein großes Einzugsgebiet abdecken. Dabei operiert die Gesellschaft als vermögensverwaltende Holding. Ende 2012 war sie über Objektgesellschaften an 20 (i.V. 19) Shoppingcentern in Deutschland, Österreich, Polen und Ungarn beteiligt. Die Anzahl der Geschäfte lag bei 1.910 und die Mietfläche bei 806.700 qm. Insgesamt erreichte der Betreiber der Shoppingcenter rund 190 Mill. Besucher. Zu den größten Mietern zählen u.a. die Metro- und die Douglas-Gruppe. Für das Centermanagement ist die ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG verantwortlich, die seit mehr als 40 Jahren in diesem Markt tätig ist und in Europa zu den Marktführern zählt. Einschließlich der Standorte im Ausland wird die Mietfläche nach Angaben des Unternehmens weitgehend vom Einzelhandel genutzt. Ein geringer Anteil entfällt auf Büro- und Praxisräume, Kinos und sonstige Dienstleistungen.

Der Buchwert der Investment Properties der Gesellschaft betrug 2012 zum Jahresende 3,11 (i.V. 2,70) Mrd. Euro. Die beiden vorrangigen Anlageziele der Deutsche EuroShop sind die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der langfristigen Vermietung, der durch jährliche Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet wird, sowie eine nachhaltige Wertsteigerung des Portfolios, so das Unternehmen. Dazu wird das Kapital der Gesellschaft nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen investiert; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten in Verbindung mit einem auf langfristigen Erfolg ausgerichteten Centermanagement bringen Rentabilität.

Das Portfolio in Deutschland umfasst 16 (15) Center. Der Bestand setzt sich zusammen aus dem Main-Taunus-Zentrum Sulzbach bei Frankfurt am Main (EuroShop-Anteil 52,01%), dem A10 Center in Wildau/Berlin (100%), dem Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim (100%), der City-Galerie in Wolfsburg (100%), den City-Arkaden in Wuppertal (100%), dem City-Point in Kassel (100%), dem Allee-Center in Hamm (100%), der Altmarkt-Galerie in Dresden (67,0%), dem Phoenix-Center in Hamburg (50,0%), dem Billstedt-Center (100%), dem Forum in Wetzlar (65,0%) und dem Rathaus-Center in Dessau (100%). 2008 eröffneten die Stadt-Galerie Hameln (100%) und die Stadtgalerie Passau (75%). Erweitert hat der Konzern 2011 sein Portfolio durch eine Beteiligung am Allee-Center in Magdeburg (50,0%). 2012 konnte das Herold-Center (100%) hinzugekauft werden. Zugleich wurden das Allee-Center Magdeburg sowie die Erweiterungen des Main-Taunus-Zentrums, der Altmarkt-Galerie und des A10 Centers erstmals volljährig konsolidiert.

Nach einer Einkaufspause von drei Jahren erwarb die DES im Januar 2010 ihr 13. deutsches Objekt, das A10 Center in Wildau bei Berlin (100%). Das A10 sei eines der größten und bekanntesten Shoppingcenter Deutschlands, so das Management. Es wurde 1996 eröffnet und bietet rund 200 Fachgeschäfte, die komplett vermietet sind. Nach Abschluss der Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen bietet das Center rund 66.000 qm Verkaufsfläche. Im Oktober 2010 konnte der Konzern das Hamburger Billstedt-Center für 160 Mill. Euro ganz kaufen. Die Übernahme war zum Jahresbeginn 2011 wirksam. Zudem weitete der Konzern seine Anteile am Main-Taunus-Center, an der Altmarkt-Galerie, dem City-Point und den City-Arkaden aus. Anfang 2011 erhöhte die Deutsche Euroshop dann ihre Anteile an der Galerie Hameln. 2011 weitete der Konzern sein Portfolio mit einer Beteiligung an dem Allee-Center Magdeburg wie auch der Aufstockung der Beteiligung an der Stadt-Galerie Hameln und der City-Galerie Wolfsburg aus. 2011 wurden die Altmarkt-Galerie in Dresden, das A10 Center und das Main-Taunus-Zentrum erweitert und modernisiert. Nachdem dann Anfang 2012 auch die ausstehenden Anteile an dem Rhein-Neckar-Zentrum, dem Allee-Center Hamm und dem Rathaus-Center Dessau übernommen wurden, hält der Konzern elf der 16 Center zu 100%.

Der Auslandsbestand umfasst vier (drei) Center. Das Teilportfolio setzt sich zusammen aus der Galeria Baltycka in Danzig, Polen (Anteil: 74,0%), den City-Arkaden Klagenfurt, Österreich (50,0%) und den Árkád im ungarischen Pécs - als erstes Objekt des Auslandsportfolio in 2002 angeschafft (50,0%). Hinzu kam 2012 die Galeria Dominikanska im polnischen Breslau (33,3%).

Umsatz und Ergebnis steigen weiter

Nachdem der Konzern 2011 sowohl beim Umsatz als auch dem Ergebnis weiter wachsen konnte, legte die Deutsche Euroshop dank einer soliden Entwicklung des Einzelhandels in Deutschland auch 2012 bei Umsatz und Ergebnis weiter deutlich zu. So kletterten die Umsätze um 11% auf 211,2 (i.V. 190,0) Mill. Euro und lagen damit am oberen Ende der prognostizierten Wachstumsspanne. Zum Umsatzplus hatte die gute Umsatzentwicklung des Main-Taunus-Zentrums, der Altmarkt-Galerie in Dresden und des A10 Centers beigetragen. Während die übrigen Shopping-Center um 0,4% und damit nur marginal zulegten, expandierten die Center im Ausland um deutliche 2,4%. So erlöste der Konzern im Inland 187,7 (166,8) Mill. Euro und im Ausland 23,57 (23,14) Mill. Euro. Die Leerstandsquote der Einzelhandelsflächen im Konzern lag wie schon im Vorjahr unter 1%. Die Grundstücksbetriebskosten wuchsen auf 11,26 (8,52) Mill. Euro und die Grundstücksverwaltungskosten auf 10,55 (9,81) Mill. Euro, so dass das Nettobetriebsergebnis auf 189,4 (171,6) Mill. Euro vorankam.

2012 tendierten die Abschreibungen mit 0,04 (0,04) Mill. Euro konstant. Sonstigen betrieblichen Aufwendungen von 11,32 (6,99) Mill. Euro standen sonstige betriebliche Erträge von 2,91 (1,01) Mill. Euro gegenüber. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) wuchs leicht unterproportional zum Umsatzplus um 9% auf 181,0 (165,7) Mill. Euro. Allerdings sank das Zinsergebnis nach der Refinanzierung des Main-Taunus-Zentrums mit minus 71,52 (minus 64,90) Mill. Euro weiter in die Tiefe, während das Beteiligungsergebnis mit 1,40 (1,26) Mill. Euro leicht anzog. Das Vorsteuerergebnis sank um 24% auf 103,5 (136,7) Mill. Euro. Dabei kollabierte das Bewertungsergebnis (Bewertung der Immobilien) auf 8,50 (41,90) Mill. Euro. Zum Minus hatten Verluste bei der Bewertung des ungarischen Shopping-Centers und die Anschaffungskosten für das Herold-Center beitragen. So fiel das Vorsteuerergebnis schließlich um 24% auf 103,5 (136,7) Mill. Euro. Allerdings halbierten sich die Steuern auf 18,96 (34,98) Mill. Euro. Unter dem Strich sprang das Ergebnis dennoch um 24% auf 122,5 (93,40) Mill. Euro. Der Konzern gibt das Ergebnis je Aktie mit 2,36 (1,92) Euro an. Das FFO (Funds from Operation) je Aktie beziffert der Konzern mit 1,66 (1,61) Euro. Den Net Asset Value (NAV) gibt der Konzern mit 1,54 (1,43) Mrd. Euro an. Das entspricht einem NAV je Aktie von 28,53 (27,64) Euro. Die Aktionäre werden in diesem Jahr mit einer angehobenen Dividende von 1,20 (1,10) Euro je Aktie belohnt.

Im November 2012 platzierte der Konzern 2,31 Mill. Akten bei institutionellen Anlegern, so dass das gezeichnete Kapital von 51,63 Mill. Euro auf dann 53,95 Mill. Euro stieg. Der Emissionserlös lag bei 66,7 Mill. Euro.

Weiter auf Wachstumskurs

Die Planung für die kommenden Jahre sieht keine weiteren Objektkäufe oder -verkäufe vor. Da auch die Bewertung der Einkaufszentren nicht vorhersehbar ist, trifft die Konzernführung hierzu keine Prognosen. Konkret geht der Konzern davon aus, dass es im Einzelhandel keinen erheblichen Umsatzrückgang geben wird. 2013 wird der Konzern die Beteiligungen dabei at Equity konsolidieren. Die Erlöse sieht das Management so 2013 bei 170 bis 173 Mill. Euro also einem Plus von 9% und 2014 bei 175 bis 178 Mill. Euro. Das EBIT soll 2013 bei 148 bis 151 Mill. Euro liegen und so um 13% wachsen. 2014 soll es laut Management dann auf 152 bis 155 Mill. Euro zulegen. Beim Vorsteuerergebnis visiert der Konzern 2013 einen Wert von 112 bis 115 Mill. Euro (plus 19%) und 2014 von 117 bis 120 Mill. Euro an. Der FFO je Aktie soll 2013 bei 1,99 bis 2,03 (plus 21%) und 2014 bei 2,03 bis 2,07 Euro liegen. Die Dividende soll konstant gehalten werden.

Der Start ins neue Geschäftsjahr 2013 fiel positiv aus. So kletterten im ersten Quartal die Erlöse um 10% auf 42,40 (38,60) Mill. Euro. Parallel zog das EBIT um 10% auf 37,30 (33,80) Mill. Euro an. Allerdings gab das Bewertungsergebnis auf minus 1,40 (minus 0,80) Mill. Euro nach. Dennoch gelang es dem Konzern das Periodenergebnis um satte 22% auf 20,10 (16,50) Mill. Euro anzuheben.

Eines der letzten IPO nach Beginn der Börsenkrise 2000

Die Wurzeln der Gesellschaft liegen in der am 10. Oktober 1997 als reine Vorratsgesellschaft gegründeten TORWA Beteiligungs AG. Die Firmenänderung in Deutsche EuroShop AG wurde am 21. August 2000 beschlossen. In der ao. HV vom 29. August 2000 wurde u.a. das Grundkapital von 100.000 DM gegen Bareinlage auf 39,117 Mill. DM erhöht. Außerdem erfolgte die Umstellung auf 20,0 Mill. Euro. Des Weiteren hatte die damalige Alleinaktionärin Deutsche Grundbesitz Management GmbH der Deutsche EuroShop AG weitere Mittel in Höhe von 580 Mill. Euro im Rahmen eines gewährten Zuschusses in die Kapitalrücklage ohne Gegenleistungsverpflichtung seitens der Gesellschaft zur Verfügung gestellt. Diese Mittel wurden sodann zu einem Großteil in den Voll- bzw. Teilerwerb von acht Einkaufscentern investiert.

In der Zeit vom 2. Oktober bis 29. Dezember 2000 wurde das gesamte gezeichnete Kapital (bis auf eine Aktie) zur Zeichnung angeboten. Der Emissionspreis betrug 38,40 Euro. Der gesamte Emissionserlös floss der Deutsche Grundbesitz Management GmbH zu, die nach der Platzierung lediglich eine Aktie in ihrem Bestand behielt. Erster Handelstag war der 2. Januar 2001.

Im Juli 2009 platzierte die DES im Rahmen einer Kapitalerhöhung 3,44 Mill. neue Aktien bei institutionellen Investoren zu einem Preis von 19,50 Euro je Aktie. Aus der dreifach überzeichneten Emission floss der Gesellschaft ein Bruttoerlös von 66,51 Mill. Euro zu. Das Grundkapital der Gesellschaft wuchs dadurch um rund 10% auf 37,81 (34,38) Mill. Euro. Der Erlös kam nach Unternehmensangaben der Finanzierung des Erwerbs weiterer Anteile am City-Point Kassel und der Erweiterung in Dresden zugute.

Zum Jahresbeginn 2010 wurde außerdem eine Bezugsrechtskapitalerhöhung zugunsten der Altaktionäre durchgeführt, um den Eigenmittelanteil für den Erwerb des A10 Centers in Höhe von 115 Mill. Euro zu refinanzieren. Die neuen, bereits für 2009 voll dividendenberechtigten Aktien wurden vollständig im Rahmen des Bezugsrechts und eines von der Gesellschaft eingeräumten Überbezugsrechts von bestehenden Aktionären zu einem Preis von 19,50 Euro je Aktie übernommen. Insgesamt erlöste die DES aus der Transaktion 123 Mill. Euro. In der fast fünffachen Überzeichnung der Emission sieht die Gesellschaft einen deutlichen Vertrauensbeweis der Aktionäre. Insgesamt stieg das gezeichnet Kapital von 37,81 Mill. Euro auf 51,63 Mill. Euro.

Die Aktien notieren im MDax der Frankfurter Wertpapierbörse.