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Fokussiert auf gewerbliche Immobilien in Deutschland

Die DIC Asset AG mit Sitz in Frankfurt ist ein Immobilienunternehmen mit Anlagefokus auf gewerbliche Immobilien in Deutschland, insbesondere Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Die einzelnen Objekte werden über Tochtergesellschaften gehalten. Seit 2011 untergliedert das Unternehmen sein operatives Geschäft in die fünf Regionen Nord, Ost, Mitte, West und Süd. Zuvor berichtete DIC Asset in den vier Segmenten CorePlus (mit mittel- bis langfristig im Eigenbestand gehaltene Immobilien mit hohen Mieterträgen), Value Added (Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial, das kurz- bis mittelfristig gehoben und durch Verkauf realisiert wird) sowie Co-Investments mit den beiden Bereichen Opportunistische Investments (Minderheitsbeteiligungen an Projektentwicklungen mit hohem Risiko-Ertragsprofil) und dem Bereich Spezialfonds. Das von der DIC-Immobiliengruppe betreute Immobilienvermögen beläuft sich auf rund 3,3 Mrd. Euro; bilanziell berücksichtigt waren zum Jahresende 2011 insgesamt 278 (i.V. 288) Objekte im Wert von 2,20 (2,00) Mrd. Euro.

Die Investitionspolitik zielt auf hochwertige und meist langfristig vermietete Immobilien in attraktiven Lagen in Deutschland. Besonders Regionalzentren und Kernrandlagen von Metropolen sind dabei für die Gesellschaft attraktiv. Der Schwerpunkt liegt somit auf dem Rhein-Main-, Rhein-Ruhr- und dem Rhein-Neckar-Gebiet wie auch dem süd- und norddeutschen Raum. Ziel der Gesellschaft ist es, aus dem bestehenden Immobilienportfolio stabile Vermietungserträge zu generieren und dafür ein aktives Portfolio-Management sowie Property- und Asset Management zu betreiben.

Seit dem 1. Januar 2007 betreibt die DIC Asset AG ihr Property- und Assetmanagement über die Tochtergesellschaft DIC ONSITE GmbH. Die DIC Asset AG hielt an der Tochter 74,9%. Im Oktober 2009 wurde der Anteil auf 100% aufgestockt und die Gesellschaft vollständig integriert. Es wurden sechs Niederlassungen an den Investitionsschwerpunkten des Unternehmens (Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Mannheim und München) vor Ort aufgebaut, um nah am Markt und den Objekten und entsprechend schnell handlungsfähig zu sein.

Im Segment Nord hielt der Konzern im abgelaufenen Geschäftsjahr 50 Immobilienobjekte mit einer Mietfläche von 178.300 qm und einem Marktwert von 234,2 Mill. Euro. Das Segment Nord macht 15% der Gesamtmietfläche des Konzerns aus. Annualisiert lagen die Mieteinnahmen bei 14,7 Mill. Euro, bei einer Miete pro qm von 7,70 Euro. Die Leerstandsquote lag mit 11,1% im Mittelfeld.

Im Segment Ost sind 38 Objekte zusammengefasst. Diese haben eine Mietfläche von 160.700 qm bei einem Marktwert von 270,6 Mill. Euro. Die Mietfläche des Segments Ost macht 13% der Gesamtmietfläche des Konzerns aus. Auf das Jahr hochgerechnet lagen die Mieteinnahmen bei 19,7 Mill. Euro. Dabei lag die Miete pro qm bei 10,90 Euro. Die Leerstandquote lag mit 9,3% am unteren Rand.

Im Segment Mitte hielt der Konzern 56 Objekte, die mit einer Mietfläche von insgesamt 245.200 qm einen Marktwert von 646,5 Mill. Euro haben. Das Segment macht damit 20% der Gesamtmietfläche aus. Annualisiert lagen die Mieteinnahmen bei 33,4 Mill. Euro. Pro qm lag die Miete bei 13,20 Euro und damit am oberen Rand. Allerdings betrug die Leerstandsquote hier auch 16,2%.

Im Segment West zählte der Konzern 62 Objekte, deren Marktwert bei 641,3 Mill. Euro lag. Mit einer Mietfläche von 340.700 qm machte dieses Segment 27% der Gesamtmietfläche aus. Die Mieteinnahme lagen im Jahr bei 41,4 Mill. Euro. Auf den qm bezogen errechnet sich so eine Miete von 11,50 Euro. Die Leerstandquote kam hier auf 14,2%.

Im Segment Süd hielt DIC Asset 2011 genau 72 Objekte mit einem Marktwert von 409,7 Mill. Euro. Mit einer Mietfläche von 303.200 qm nahm dieses Segment damit 25% der Gesamtmietfläche ein. Im Jahr lagen die Mieteinnahmen hier bei 30,3 Mill. Euro, wobei pro qm eine Miete von 8,80 Euro eingenommen wurde. Der Leerstand betrug 9,5%.

Der alten Segmentierung folgend war das CorePlus-Portfolio die tragende Säule des Unternehmens. 2010 lag das Immobilienvermögen bei 792,5 (992,4) Mill. Euro bezogen auf eine Fläche von 383.300 qm und 43 Objekte. Stabile Mietrenditen sorgten hier für kontinuierliche Cashflows. Der Anlagehorizont war langfristig. Das Value-Added-Portfolio hatte 2010 einen Wert von 877,6 (930,1) Mill. Euro auf einer Fläche von 598.100 qm. Hier wurden 119 Objekte mit kurz- und mittelfristig realisierbarem Wertschöpfungspotenzial gehalten. Das Risiko-Ertrags-Profil bewegte sich im mittleren Bereich, ebenso der Anlagehorizont. Hinzu kamen die Co-Investments, die 2010 einen Wert von 331,7 (269,7) Mill. Euro hatten und eine Fläche von 189.700 qm umfassten. Das Segment untergliederte sich in die beiden Bereiche opportunistische Investments und Spezialfonds. Die opportunistischen Investments zeichneten sich durch die Neupositionierung durch ein hohes Wertschöpfungspotenzial aus. Erträge wurden hier durch Dienstleistungen und Beteiligungen erzielt. Hier befanden sich 126 Objekte im Portfolio.

Bereits 2009 hat die DIC Asset AG begonnen, ihr Geschäftsmodell um ein neues Geschäftsfeld für Spezialfonds zu erweitern, an denen sie mit mindestens 20% beteiligt bleibt, um die Immobilien zu betreuen und zu optimieren. Für den ersten Fonds wurden attraktive Immobilien aus dem Bestand ausgewählt und dieses Teilportfolio innovativ strukturiert. Der Bestand an ertragsstarken Immobilien mit niedrigem Risikoprofil soll mit dem Ankauf weiterer Fonds-Immobilien ausgebaut werden. Mit dem Beteiligungsangebot erschließt sich die DIC Asset, die hier über die DIC Office Balance aktiv ist, neue Investorenkreise, erzielt Beteiligungserträge und generiert zusätzlich stetige Gebühren aus dem Immobilienmanagement. Der Spezialfonds "DIC Office Balance I" konnte 2010 mit fünf Immobilien mit einer Gesamtfläche von 85.000 qm erfolgreich platziert werden. Für 2012 ist ein zweiter Spezialfonds geplant. Er soll sich auf innerstädtische 1a-Lagen im Bereich Einzelhandel fokussieren und ein Zielvolumen von 250 Mill. Euro haben.

Mieteinnahmen und Ergebnis rückläufig

Nachdem der Konzern 2010 bei Umsatz und Ergebnis deutlich das schlechte Vorjahr hinter sich zurücklassen konnte, brachen die Gesamterlöse 2011 auf 157,3 (i.V. 228,8) Mill. Euro ein. Das Vermietungsvolumen ging bei einer Mietfläche von1.228.000 (1.171.100) qm um 4% auf 247.000 (256.600) qm zurück. Dabei konnten die Neuvermietungen um 16% auf 119.800 qm ausgebaut werden. Der größte Posten des Vermietungsvolumens sind Bürogebäude mit 69% der Mieteinnahmen gefolgt von Einzelhandelsobjekten mit 20%, dem sonstigen Gewerbe (Logistik, Lagerflächen) mit 10% und Wohnobjekten mit 1%. Aufgrund des durch Verkäufe reduzierten Portfolios sanken die Bruttomieteinnahmen um 7% auf 116,7 (124,9) Mill. Euro und die Nettomieteinnahmen um 6% auf 106,8 (113,9) Mill. Euro. Die Like-for-like Mieterträge (berechnet auf Basis der Bestandsimmobilien) wuchsen somit um 1,7 (0,5 )%. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge wuchs um 0,1 auf 5,5 Jahre und die Miete pro qm legte auf 10,50 (10,40) Euro zu. Die Leerstandsquote sank dabei um 1,9 Prozentpunkte auf 12,4 (14,3)%. Hinzu kamen Erlöse aus dem Immobilienverkauf, die um 78% auf 17,7 (81,2) Mill. Euro nachgaben. Das Transaktionsvolumen der 22 verkauften Immobilien lag bei 72 (132) Mill. Euro. Dabei waren die Erträge aus dem Immobilienverkauf um 51% auf 5,3 (3,5) Mill. Euro gewachsen. Verantwortlich für dieses Plus waren die erstmals ganzjährig erbrachten Dienstleistungen des Spezialfonds. Allerdings gingen die Funds from Operations (FFO, Mittelzufluss aus der Portfoliobewirtschaftung) um 8% auf 40,6 (44,0) Mill. Euro zurück. Die sonstigen Erträge lagen mit 17,6 (19,2) Mill. Euro um 8% unter dem Vorjahresniveau. Insgesamt büßten die Gesamterträge damit um 31% auf 157,3 (228,8) Mill. Euro ein.

Die Kosten stiegen dabei moderat. So wuchs der Verwaltungsaufwand auf 8,54 (8,01) Mill. Euro und der Personalaufwand stieg auf 10,22 (9,41) Mill. Euro. Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) sank dennoch um 9% auf 95,9 (105,4) Mill. Euro. Dabei zeigten sich die Abschreibungen mit 29,79 (30,82) Mill. Euro relativ konstant. Allerdings ging das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) um 11% auf 66,2 (74,6) Mill. Euro zurück. Zwar konnte das Zinsergebnis auf minus 56,02 (minus 64,04) Mill. Euro verbessert werden, aber es blieb dennoch im Negativbereich. Das Beteiligungsergebnis gab auf 2,39 (7,81) Mill. Euro nach. Vor Steuern wurde mit 12,52 (18,33) Mill. Euro das Vorjahresniveau nicht erreicht. Die Ertragssteuer sank auf 2,08 (2,48) Mill. Euro und die latente Steuer blieb mit einer Rückerstattung von minus 0,16 (minus 0,62) Mill. Euro ebenfalls hinter dem Vorjahreswert zurück. Nach Anteilen Dritter von Minus 0,11 (minus 0,09) Mill. Euro fiel der Konzernjahresüberschuss um 36% auf 10,50 (16,38) Mill. Euro. Verantwortlich für den Rückgang seien ein verkleinertes Portfolio, ein geringeres Beteiligungsergebnis aus Co-Investments und ein geringeres Verkaufsvolumen, so das Management. Der Konzern gibt das Ergebnis je Aktie mit 0,24 (0,44) Euro an. Der FFO lag bei 0,92 (1,18) Euro je Aktie und der Net Asset Value (NAV, innerer Vermögenswert) sank auf 14,93 (15,27) Mill. Euro. Die Aktionäre erhalten eine Dividende, die mit 0,35 Euro je Aktie zum Vorjahr konstant blieb.

Die Gesellschaft stellte im Geschäftsbericht 2005 erstmals ihre Rechnungslegung auf IFRS um. Das Vorjahr wurde der besseren Vergleichbarkeit rückwirkend angepasst.

Attraktive Zukäufe realisieren

Auch 2012 soll die Qualität und Ertragskraft des Immobilienportfolios weiter gestärkt werden. Über das bewährte Inhouse-Immobilienmanagement soll die Leerstandsquote weiter gesenkt werden. Der Konzern will zudem attraktive Ankaufsgelegenheiten nutzen und hierfür rund 200 Mill. Euro einsetzen. Dem gegenüber stehen geplante Verkäufe von Objekten mit einem Volumen von rund 80 Mill. Euro. Vor diesem Hintergrund rechnet das Management mit einem deutlichen Ergebniswachstum. Die Leerstandsquote soll auf rund 11,5% gesenkt und zugleich Mieteinnahmen von 124 bis 126 Mill. Euro erzielt werden. Der FFO soll in Folge höherer Personalkosten und Zinsaufwendungen um 10% auf 43 bis 45 Mill. Euro wachsen. Für 2013 geht das Management davon aus, dass sich bei einer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung eine positive Umsatz- und Ergebnisentwicklung ergibt und beide Werte gegenüber 2012 moderat steigen.

Aufnahme in den SDax

Die Gesellschaft wurde 1998 als AB 9894 Vermögensverwaltungs-AG gegründet. Die heutige Firma DIC Asset AG wurde im März 2002 eingetragen und ist seit dem 20. Dezember 2005 im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet. Im Februar 2006 führte die Gesellschaft eine Barkapitalerhöhung durch, in deren Folge 10,17 Mill. Aktien geschaffen wurden. Das Grundkapital bestand in Höhe von 20,34 Mill. Euro. Die neuen Aktien sowie weitere 925.000 Stücke im Rahmen einer Mehrzuteilungsoption (Greenshoe) wurden zwischen dem 25. April und dem 4. Mai 2006 einer breiten Öffentlichkeit zur Zeichnung angeboten. Die Bookbuilding-Spanne lautete auf 20,00 Euro bis 22,00 Euro. Die Aktien der Gesellschaft wurden am 8. Mai erstmals im Prime Standard der Frankfurter Börse eingeführt. Im Juni 2006 wurden die Aktien der Gesellschaft in den SDax aufgenommen.