Deutsche EuroShop Aktie

Die Deutsche EuroShop AG (DES) investiert ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten im europäischen Raum, die jeweils ein großes Einzugsgebiet abdecken. Dabei operiert die Gesellschaft als vermögensverwaltende Holding. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Shoppingcenter in Deutschland, Österreich, Tschechien, Polen und Ungarn, die über Objektgesellschaften gehalten werden. Mehr als 2.500 Geschäfte sind dort aktiv. Zu den größten Mietern zählen renommierte Firmen wie CECONOMY (u.a. Media Markt) und Douglas. Für das Centermanagement ist die ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG verantwortlich, die seit rund 50 Jahren in diesem Markt tätig ist und in Europa zu den Marktführern zählt. Einschließlich der Standorte im Ausland wird die Mietfläche laut Unternehmen weitgehend vom Einzelhandel genutzt. Ein geringer Anteil entfällt auf Büro- und Praxisräume, Kinos und sonstige Dienstleistungen.
Quelle: AfU Research GmbH

Markt für Immobilienaktien
Der Markt für Immobilienaktiengesellschaften in Deutschland hat sich in den letzten Jahren günstig entwickelt. Die Zahl der börsennotierten Immobilienaktien, die im Deutschen Immobilienaktienindex DIMAX aufgenommen sind, stieg seit 1995 von etwa 40 auf zuletzt 57 Gesellschaften. Gleichzeitig nahm die Marktkapitalisierung deutlich von knapp EUR 4 Mrd. auf rd. EUR 16 Mrd. zu. Positive Impulse durch die fortschreitende Internationalisierung der Immobilienwirtschaft, die pro-sperierende Aktienkultur in Deutschland sowie der Trend zur Ausgliederung und Verbriefung von Immobilien

-- aus dem Besitz von Großunternehmen und staatlichen Institutionen -- untermauern die langfristige Erfolgsprognose der Immobilienaktie. Durch die steuerlichen Änderungen im Rahmen der erst kürzlich verabschiedeten Unternehmenssteuerreform -- vor allem die Steuerbefreiung von Veräußerungsgewinnen aus Beteiligungen ab 2002 -- gibt der Gesetzgeber den Immobilienaktiengesellschaften und damit der Immobilienaktie als Kapitalanlage einen zusätzlichen Auftrieb.

Einkaufscenter im Allgemeinen
Einkaufscenter sind seit vielen Jahren eine erfolgreiche Plattform des Einzelhandels. Die Entwicklung der Shoppingcenter steht fortwährend mit den Veränderungen des Konsumver-haltens der Kunden in Verbindung. Einkaufscenter haben daher ein durchgängiges Leitmotiv, das sich in einem standort- und marktgerechten Branchen- und Mietermix widerspiegelt. Um diesem Anspruch ge-recht zu werden, bedarf es im Vorfeld umfangreicher Markt-, Standort- und Wirtschaftlichkeitsanalysen. Die Attraktivität und damit der langfristige Erfolg eines Einkaufscenters hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Nach Auffassung der Deutsche Euroshop AG ist eine moderne Konzeption, ein zentraler Standort und mit ihm die Nähe zum Kunden bzw. das vorhandene Kaufkraftpotenzial entscheidend. Die Selektion der im Portfolio der Deutsche Euroshop AG befindlichen Centerimmobilien wurde unter ande-rem aufgrund der hervorragenden Standortqualität getroffen.

In Deutschland sind die Einkaufscenter regional unterschiedlich angesiedelt. Während in den letzten Jahren in den neuen Bundesländern überwiegend großflächige Center auf der grünen Wiese entstanden, haben sich in den alten Bundesländern immer mehr Passagen und Galerien in innerstädtischen Lagen etabliert. Für die nächsten Jahre wird eine weiter zunehmende Segmentierung des Marktes erwartet. Auf der einen Seite stehen innerstädtische Center mit einem hochwertigen und folglich höherpreisigen Warenangebot, die verstärkt durch Entertainmenteinrichtungen ergänzt werden. Auf der anderen Seite befinden sich SB-Warenhäuser und Discounter überwiegend auf der grünen Wiese, die ein preisgünsti-ges Warenangebot anbieten.

Für erfolgreiche Immobilieninvestitionen im Bereich der Gewerbe- bzw. Einzelhandelsimmobilien sind insbesondere spezielle Marktkenntnisse, langfristige Erfahrungen und branchenspezifische In-formationen erforderlich, über die Privatanleger i.d.R. selbst nicht verfügen oder die sie sich nur mit verhältnismäßig hohem Aufwand verschaffen können. Daneben sind diese Investments in Großimmobilien durch einen hohen Kapitalaufwand gekennzeichnet, der nur selten von einem einzelnen Investor aufgebracht werden kann.

Die Deutsche Grundbesitz Management GmbH konzipiert für private und institutionelle Kunden Immobilienanlageprodukte. Daneben gehören u.a. die Betreuung von Geschlossenen Immobilienfonds in Europa und den USA zum Leistungsspektrum. Damit ist das Unternehmen seit fast 30 Jahren er-folgreich am Markt tätig und betreut derzeit ein Fondsvolumen von rd. EUR 3,5 Mrd. für mehr als 25.000 Kunden. Direktanlagen im In- und Ausland, Spezialfonds für institutionelle Anleger, Centerentwicklungen, Akquisition, Objekt- und Baumanagement, die Vermarktung von Immobilien sowie das Vertriebsmanagement und das Immobilienmarkt-Research bilden das Leistungsangebot. Durch die Bündelung dieser Kompetenzen ist die Deutsche Grundbesitz Management GmbH in der Lage, die Immobilie zu einem Eckpfeiler einer ganzheitlichen und zukunftsweisenden Anlagestrategie zu machen. Durch die internationale Präsenz und Marktkenntnis des Deutsche Bank-Konzerns fließt über ein umfassendes Informationsnetzwerk das Immobilien-Know-how des gesamten Deutsche Bank-Konzerns in die Arbeit ein. Somit können Tendenzen und Marktveränderungen schnell erkannt und umgesetzt werden. Hiervon profitiert auch die Deutsche Euroshop AG.

Oberstes Anlageziel der Deutsche Euroshop AG ist die Erzielung eines hohen Gesamtertrages, der durch jährliche Dividendenzahlungen an die Aktionäre weitergegeben wird, sowie die Erzielung einer langfristigen Wertsteigerung des Portfolios. Dazu wird das Vermögen der Gesellschaft nach dem Grundsatz der Risikostreuung mittelbar oder unmittelbar in Einzelhandelsimmobilien bzw. Einkaufscenter in verschiedenen europäischen Regionen investiert. Die Deutsche Euroshop AG geht davon aus, dass hohe Gewerbemieten und Umsatzbeteiligungen in Verbindung mit einem auf langfristigen Erfolg ausgerichteten Centermanagement eine hohe Rentabilität nach sich zieht.

Strategisches Ziel der Deutsche Euroshop AG ist die Ausdehnung ihres Immobilienportfolios auf weitere Mitgliedsländer der Europäischen Währungsunion. Diese Wachstumsstrategie ermöglicht es, an den verschiedenen Konjunkturentwicklungen der einzelnen Länder ohne Währungsrisiken zu partizipieren und eine ausgewogene Portfoliodiversifizierung zu erreichen. Durch Investitionen in Immobilien oder Beteiligungen wird die Deutsche Euroshop AG auch weiterhin den Schwerpunkt ihres Anlageportfolios in langfristig ertragsstarke Substanzwerte legen, um so unter dem Aspekt der Wertbeständigkeit einen hohen Grad an Sicherheit gewährleisten zu können.

Zur Sicherung der angestrebten Expansionspolitik der Deutsche Euroshop AG wird Liquidität in der Gesellschaft vorgehalten. Hierdurch verfolgt die Deutsche Euroshop AG den Zweck, kurzfristig auf konjunkturzyklische Marktchancen reagieren und im Sinne eines effektiven Portfoliomanagements agieren zu können.

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• A.A.A. AG Allg. Anlagenverwaltung vormals Seilwolff AG von 1890
• Adler Real Estate AG
• AGROB AG
• AMIRA Verwaltungs AG
• ANTERRA Vermögensverwaltungs-AG
• Areal Immobilien und Beteiligungs-AG
• Bastfaserkontor AG
• Bayerische Immobilien AG
• Bau-Verein zu Hamburg AG
• Berliner AG f. Industriebeteiligungen
• Concordia Bau und Boden AG
• Deinböck AG
• Dt. Beamtenvorsorge AG
• Dt. Grundstücksauktionen AG
• Dt. Real Estate AG
• Deutsche Wohnen AG
• DIBAG Industriebau AG
• Dolerit-Basalt AG
• Edelstahlwerk Witten AG
• GAG Gemeinnütz. AG
• GBH Grundstücks- und Baugesellschaft AG
• GBWAG Bayerische Wohnungs-AG
• GERMANIA-EPE AG
• GIVAG
• Hamborner AG
• Harpen AG
• Hasen-Bräu AG
• Haus & Heim Wohnungsbau-AG
• HBAG Real Estate
• IVG Holding AG
• Jacobsen AG
• Maschinenfabrik Esslingen AG
• MG Vermögensverwaltung-AG
• Monachia Grundstücks-AG
• NORDAG Immobilien AG
• Nymphenburg Immobilien-AG
• OAB Osnabrücker Anlagen- und Beteilig.-AG
• Rathgeber AG
• Ravensberger Bau-Beteiligungen AG
• Schlossgartenbau AG
• Sinner AG
• SPAG St. Petersburg Immobilien und Beteil.-AG
• STEUCON Grundbesitz- und Beteil.-AG
• Stilwerk AG
• Stodiek Europa Immobilien AG
• TAG Tegernseebahn AG
• Tempelhofer Feld AG f. Grundstücksverwert.
• Terrain Ges. am Teltow-Canal R.-J. AG
• WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG
• Westgrund AG
• WKM Terrain- und Beteiligungs-AG
• Wohnbau Schwarzwald AG
• Zucker & Co.
• ZWL

Im Zuge der Expansionspolitik der Deutsche Euroshop AG erfolgt die Entscheidung über Zu- und Abverkäufe von Shoppingcentern bzw. Beteiligungen entsprechend den aktuellen Marktgegebenheiten. Ein fundiertes Research durch Studien über die Entwicklung bzw. Marktzyklen der europäischen Immobilienmärkte sowie gezielte Standortanalysen bilden die Entscheidungsgrundlage des Portfoliomanagements.
Zudem fließen neben länder- und regionalspezifischen Gesichtspunkten auch volumenmäßige Portfoliogewichtungen und steuerliche Rahmenbedingungen in den Entscheidungsprozess über An- und Verkäufe ein. Um einen langfristigen Erfolg der Investitionen gewährleisten zu können, wird zur Preisfindung neben der Bewertung des reinen Substanzwertes der Immobilien vor allem auch eine Bewertung des Mieterbesatzes bzw. des Mietermixes durchgeführt (Ertragswertermittlung). Dieser muss insbesondere auf die regionalen Anforderungen des Marktes abgestimmt sein.

Die Deutsche Euroshop AG hat im September 2000 sechs direkte Unternehmensbeteiligungen mit einem Investitionsvolumen von rd. EUR 445 Mio. erworben. Den Beteiligungserwerb hat die Deutsche Euroshop AG ausschließlich über Eigenkapital (Grundkapital sowie Einlagen in die freien Rücklagen der Gesellschaft gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB) finanziert .

Darüber hinaus erfolgt die Anlage frei verfügbarer Liquidität der AG über verschiedene konservative und klassische Anlageinstrumente. Dabei werden unterschiedliche Anlagezeiträume abgedeckt, um der AG für den Fall kurzfristig benötigter Mittel ausreichend Handlungsspielraum zu ermöglichen.