Immobilienfinanzierung –
Wir vergleichen, Sie sparen

Ihr individueller Tilgungssatz ergibt sich aus dem Zeitraum, in dem Sie den Hauskredit oder das Wohnungsdarlehen abbezahlen möchten und Ihrem finanziellen Spielraum. Wichtig: Je niedriger die Zinsen bei einem Annuitätendarlehen, desto länger brauchen Sie mit einer bestimmten anfänglichen Tilgung, um den Hauskredit oder das Wohnungsdarlehen zurückzuzahlen. So dauert die Rückzahlung bei einem Zinsniveau von 6,0 % und einer anfänglichen Tilgung von 1,0 % ca. 30 Jahre. Bei einem Zinsniveau von 4,0 % rechnen Sie beim gleichen Tilgungssatz schon mit ca. 40 Jahren. Durch die regelmäßige Tilgung Ihres Darlehens nimmt die Restschuld während der Laufzeit immer mehr ab. Dadurch verringert sich der Zinsanteil der Rate.

Im Rahmen der Baufinanzierung können Bereitstellungszinsen anfallen. Dabei handelt es sich um Gebühren, die von Ihrem Kreditinstitut auf noch nicht abgerufene Darlehensteile berechnet werden. So kompensiert die Bank den Verlust, der sich aus den fehlenden Zinseinnahmen für den bereits zugesicherten Nettodarlehensbetrag ergibt. In der Regel fallen diese Gebühren erst nach einem gewissen Zeitraum (der sogenannten "bereitstellungszinsfreien Zeit") an und betragen zwischen 2,4 % und 3,0 % p. a. (d.h. 0,20 % bis 0,25 % pro Monat) der nicht abgerufenen Nettodarlehenssumme.

Gut zu wissen: Einige Anbieter verlangen für bis zu 24 Monate Bereitstellung des Hauskredits oder Wohnungsdarlehens keine Gebühren. Wir empfehlen Ihnen, mit dem Bauträger im Vorfeld einen vertraglich garantierten Fertigstellungstermin zu vereinbaren und sich so vor unnötigen Mehraufwendungen zu schützen.

Die meisten Finanzierungsinstitute bieten die Möglichkeit, neben der planmäßigen Tilgung, zu bestimmten Terminen Sondertilgungen vorzunehmen. Sondertilgungen lohnen sich besonders, wenn Sie in den Folgejahren regelmäßig weitere Auszahlungen erwarten – wie etwa Bonifikationen, Tantiemen oder Zinserträge. Werden diese in die Finanzierung eingebracht, ergibt sich eine Verkürzung der Darlehenslaufzeit und eine Zinsersparnis. Einige Finanzinstitute verlangen für Sondertilgungszahlungen allerdings erhebliche Zinsaufschläge. Achten Sie deshalb darauf, dass Sondertilgungsmöglichkeiten auf Ihren tatsächlichen Bedarf abgestimmt und vertraglich bei Abschluss der Anschlussfinanzierung vereinbart sind.

Unser Tipp: Rechnen Sie in den nächsten Jahren jedoch mit größeren Einmalbeträgen (z. B. Firmenverkauf, Erbschaft etc.), sollten Sie sich auch überlegen, ob Sie nicht für einen Teil des Immobiliendarlehens eine deutlich kürzere Sollzinsbindung wählen – zumal Sie hiermit im Regelfall sogar noch wesentlich günstigere Konditionen erzielen.

Sämtliche Nebenkosten, die beim Bau Ihrer neuen Immobilie anfallen, sollten Sie vorab gründlich kalkulieren. Denn gerade die Nebenkosten werden häufig unterschätzt. Wir haben die wichtigsten Nebenkosten zusammengefasst:

Nebenkosten beim Bau einer Immobilie

• Kosten für den Kauf des Grundstückes
• Grunderwerbssteuer
• Kosten für die Baugenehmigung
• Kosten für die Vermessung, Architektenhonorare, Projektleitung
• Erschließungskosten
• Anschlusskosten an öffentliche Versorgungsleitungen
• Bereitstellungs- und Bauzinsen
• Baustrom, -wasser und -entsorgung
• Bauwesenversicherung
• Bauherrenhaftpflichtversicherung

Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

• Eintragung von Grundpfandrechten: Kosten für Notar- und Grundbuchamt

Wer seine handwerklichen Kenntnisse und Fähigkeiten in die eigenen vier Wände steckt, kann bei der Baufinanzierung im Rahmen einer sogenannten Muskelhypothek viel Geld sparen. Allerdings sollten Sie das eigene Können und den Zeitaufwand objektiv einschätzen. Denn wenn im Vorwege eingeplante Eigenleistungen doch nicht erbracht werden können, kann aus der Muskelhypothek schnell eine Nachfinanzierung werden, deren Kosten nicht eingeplant waren. In der Regel ist die Einbringung von Eigenleistungen in Höhe von 5 bis 10 % der Finanzierungssumme realistisch.

Informieren Sie sich bereits beim Bau oder Kauf einer Immobilie über mögliche Aufwendungen in der Zukunft. Der Zeitpunkt, zu dem die Renovierung eines Gebäudebestandteils sinnvoll ist, hängt zum einen vom Alter ab, zum anderen aber auch von der besonderen Beschaffenheit der verwendeten Baustoffe sowie der Intensität der Nutzung. Informieren Sie sich daher sehr genau, wie aufwendig die einzelnen Gebäudeteile erstellt oder bereits modernisiert wurden und wann welche Renovierungsmaßnahmen anstehen. Diese Erkenntnisse sollten in die Kaufentscheidung und den Kaufpreis einfließen, damit Sie böse Überraschungen vermeiden, wenn bereits kurz nach der Hypothekenfinanzierung neue Ausgaben durch die Renovierung drohen.

Gut zu wissen: Zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen können von der KfW gefördert werden.